一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃能否漲租金?

不可以，我國(guó)《合同法》第229條對(duì)此有明確的規(guī)定，即“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。”也就是說(shuō)在租賃期限內(nèi)，原房主將租的房子出售后，新房主理應(yīng)繼承遵守承租人與原房主之間的租賃合同的相關(guān)約定，不能單方提高租金。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對(duì)性原則，確定了合同外第三人對(duì)合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用，勢(shì)必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。

出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對(duì)于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

二、新房東如果堅(jiān)持漲租，該如何維權(quán)?

租戶(hù)與房東如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決，若無(wú)約定，可直接起訴。

(1) 申請(qǐng)仲裁解決問(wèn)題

仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。

若事先在合同中沒(méi)有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁，仲裁委員會(huì)將不予受理。反之，雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書(shū)生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。

(2)民事訴訟解決問(wèn)題

若當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，或者在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的，或者根本沒(méi)有約定的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

綜上，在租賃期限內(nèi)，新房東若想要提高租金，必須經(jīng)過(guò)承租人的同意。租賃期限屆滿(mǎn)后，新房東有權(quán)提高租金要求，承租人不同意的，只能搬走。

不動(dòng)產(chǎn)在適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則之后，不動(dòng)產(chǎn)的原所有權(quán)人，即原出租人是無(wú)權(quán)再收取承租人的租金的，因?yàn)榇藭r(shí)其不再享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但是如果是不動(dòng)產(chǎn)的承租人在訂立合同時(shí)就已經(jīng)繳清租金的，其應(yīng)當(dāng)將屬于新出租人的租金支付給新出租人，或者是直接在買(mǎi)賣(mài)價(jià)款中抵消。

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