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寧波
城市房屋拆遷時，住改非怎么補償的？
一、城市房屋拆遷時，住改非怎么補償的?
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。鑒于其存在的普遍性，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。
2003年9月19日，國務院辦公廳發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設部建住房[2003]234號)之規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，大體存在以下幾種情形：
(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)有條件的享受商業用房補償政策
根據經營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。
二、“住改非”合法嗎
《物權法》賦予了所有權人對物享有絕對支配權，以實現物盡其用，只要所有權人在行使權利時沒有違反法律禁止性規定，且沒有侵犯社會公共利益或他人合法權益，就應當予以認可。
目前，我國還沒有法律法規規定禁止將住房改作生產經營用房，只是有些地方規定“住改非”前需征得相鄰權人的同意后，方能辦理相關生產經營手續。根據“法無明文規定即可為”的原則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律、法規強制性或禁止性規定的前提下，“住改非”是合法的。
因為在我們國家沒有規定不能將房屋改做生產經營用房，所以如果房屋的所有權人在經過相鄰權利人的同意后是可以將居住用房改為生產經營用房，同時也是在此房內可以辦理生產經營的相關手續，那么在對住改非類型的房屋進行拆遷補償時也是會考慮到企業得經營情況。
城市房屋拆遷后,政府的具體補償方式有哪些
最新城市房屋拆遷條例司法解釋有哪些?
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