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房屋轉(zhuǎn)租合同有什么法律效力,怎么認(rèn)定

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 1322人看過

房屋轉(zhuǎn)租合同有什么法律效力

《合同法》第二百二十四條對轉(zhuǎn)租的規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”

現(xiàn)實情況往往比較復(fù)雜,而房屋出租人往往不知道房屋被轉(zhuǎn)租,這時轉(zhuǎn)租合同的效力則由出租人的態(tài)度決定。如果出租人同意轉(zhuǎn)租,則視為出租人對轉(zhuǎn)租合同的追認(rèn),那么轉(zhuǎn)租合同自始有效;如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租,則出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,出租人解除該合同的,轉(zhuǎn)租合同被撤銷,自始無效。

《最高院關(guān)于處理房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的具體處理意見》第十六條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。”根據(jù)該條規(guī)定,出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的情況下,六個月內(nèi)不提出解除合同或認(rèn)定該合同無效,也視為其對轉(zhuǎn)租合同的效力進行追認(rèn),之后再向人民法院起訴請求解除合同或認(rèn)定合同無效將得不到法院支持,這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權(quán)利。

另外,《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。

鑒于房屋轉(zhuǎn)租的特殊性,梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合同時注意:第一,事前了解房屋的相關(guān)的權(quán)屬歸屬情況,以避免不必要的糾紛。第二,房屋屬于轉(zhuǎn)租情形的,應(yīng)事前征得房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。第三,轉(zhuǎn)租合同約定的房屋租賃期限,應(yīng)該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。

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