筆者認(rèn)同后一種觀點(diǎn)，行為人貪污不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)從實(shí)質(zhì)上看其是否具有長(zhǎng)期非法占有不動(dòng)產(chǎn)的犯罪故意和犯罪行為，登記主義的觀點(diǎn)過于強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律形式要件，雖然注意到了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特殊性，但是未能注意到被貪污的不動(dòng)產(chǎn)處于行為人的主管、管理之下，并由此可能形成事實(shí)性的移轉(zhuǎn)，存在不合理之處，理由如下：

第一，根據(jù)相關(guān)司法解釋，貪污不動(dòng)產(chǎn)不以登記為必要條件。《全國(guó)法院審理經(jīng)濟(jì)犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》中規(guī)定：貪污罪是一種以非法占有為目的的財(cái)產(chǎn)性職務(wù)犯罪，與盜竊、詐騙、搶奪等侵犯財(cái)產(chǎn)罪一樣，應(yīng)當(dāng)以行為人是否實(shí)際控制財(cái)物作為區(qū)分貪污罪既遂與未遂的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于行為人利用職務(wù)上的便利，實(shí)施了虛假平帳等貪污行為，但公共財(cái)物尚未實(shí)際轉(zhuǎn)移，或者尚未被行為人控制就被查獲的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為貪污未遂。行為人控制公共財(cái)物后，是否將財(cái)物據(jù)為己有，不影響貪污既遂的認(rèn)定。“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》規(guī)定：國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，收受請(qǐng)托人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬變更登記的，不影響受賄的認(rèn)定。上述司法解釋都主張從實(shí)質(zhì)的角度出發(fā)看待不動(dòng)產(chǎn)犯罪的認(rèn)定問題，即著眼于行為人是否實(shí)質(zhì)性支配、占有、使用不動(dòng)產(chǎn)，而不局限于不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生所有權(quán)變更登記。

第二，貪污不動(dòng)產(chǎn)以是否登記認(rèn)定犯罪既遂，不利于打擊職務(wù)犯罪。職務(wù)犯罪中的嫌疑人大都閱歷深、知識(shí)廣，而這些人中的經(jīng)濟(jì)犯罪分子隨著腐敗斗爭(zhēng)的不斷深入，為了規(guī)避法律、對(duì)抗偵查，其作案手段更加狡詐詭秘。作案時(shí)大都經(jīng)過周密的計(jì)劃和充分準(zhǔn)備，作案手法更加復(fù)雜，力求不留下蛛絲馬跡。同時(shí)，為了掩蓋犯罪事實(shí)，犯罪分子往往打著各種公開、合法的旗號(hào)，掩蓋犯罪的實(shí)質(zhì)，諸如以低賣高買、合作投資、委托理財(cái)、等名義和形式掩蓋犯罪，鉆法律的空子。因此，在認(rèn)定貪污不動(dòng)產(chǎn)犯罪時(shí)，關(guān)鍵是要看行為人的客觀行為和主觀目的，如果客觀上長(zhǎng)期占有某不動(dòng)產(chǎn)不歸還，不動(dòng)產(chǎn)的所有人已不知曉該不動(dòng)產(chǎn)的存在或去向或無法控制該不動(dòng)產(chǎn)，就已經(jīng)充分表明行為人的目的是為了非法占有該不動(dòng)產(chǎn)。如果因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)屬?zèng)]有進(jìn)行變更登記，就否定行為人貪污的犯罪故意或否定其貪污該不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到犯罪既遂，無疑不利于有效懲治此類犯罪。

第三，以登記為要件來認(rèn)定貪污不動(dòng)產(chǎn)的犯罪既遂，混淆了刑事和民事之間的法律關(guān)系。我國(guó)民法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以辦理產(chǎn)權(quán)登記為依據(jù)，這是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生民事法律意義上的轉(zhuǎn)移，和刑法貪污罪中實(shí)際占有權(quán)的轉(zhuǎn)移是不同的。在刑事認(rèn)定中，不能將民事法律對(duì)行為形式要件的要求與刑事法律對(duì)行為實(shí)質(zhì)要件的要求混為一談，從而模糊違法與犯罪之間的界限。如果套用民事法律的形式要件標(biāo)準(zhǔn)，所有的詐騙犯罪都是違約行為，所有的傷害犯罪都是侵權(quán)行為，這顯然是將民事法律不當(dāng)?shù)匮由熘列淌路深I(lǐng)域。在認(rèn)定貪污不動(dòng)產(chǎn)的犯罪行為時(shí)，如果以行為人是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，是否過戶到行為人名下來作為判定是否既遂的標(biāo)準(zhǔn)，這種片面的強(qiáng)調(diào)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的觀點(diǎn)，往往會(huì)忽視事實(shí)上已經(jīng)形成的實(shí)際控制所有權(quán)的情形。筆者認(rèn)為，行為人采取非法手段貪污不動(dòng)產(chǎn)，不管是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，只要行為人主觀上是為了長(zhǎng)期非法占有不動(dòng)產(chǎn)而非一時(shí)借用，并且已經(jīng)實(shí)施隱匿不動(dòng)產(chǎn)的犯罪行為，形成事實(shí)上占有，且該不動(dòng)產(chǎn)脫離了原所有人的實(shí)際控制，就應(yīng)認(rèn)定為貪污犯罪的既遂