承租人是否必然擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果在租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人未通知承租人的情況下，直接將房屋出售給他人。房屋所有權(quán)人的這種做法就侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指承租人在出租人出賣(mài)其租賃物時(shí)，在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該租賃物的權(quán)利。

下面我們就來(lái)具體分析一下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并對(duì)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的例外情形進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明。

雖然基于租賃合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但其實(shí)可以將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)看做是所有權(quán)的一種，因?yàn)槠渚哂袑?duì)出租人所擁有的處分權(quán)的限制，是典型的物上請(qǐng)求權(quán)。

事實(shí)上，大量承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形都出現(xiàn)在出租人擅自出賣(mài)租賃房屋后，此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使往往帶有一定的強(qiáng)迫性，即一旦出租人與第三人達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，承租人在法定期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等的條件將出租房屋賣(mài)給自己，出租人不可以因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以同等條件出賣(mài)給承租人，只要承租人堅(jiān)持以與第三人同等的條件購(gòu)買(mǎi)房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。這些規(guī)定是出于對(duì)承租人生存居住權(quán)利的保護(hù)。

但承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是絕對(duì)的，它有以下例外情形：

第一，房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。法律規(guī)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是出于簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值的考量，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二，出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的情形。這是出于對(duì)我國(guó)國(guó)情與傳統(tǒng)觀念的考量，可以說(shuō)中國(guó)是以人情為紐帶聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，人們?cè)诮煌倪^(guò)程中，親情往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，是不同于純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的。

第三，出租人履行告知義務(wù)后，承租人在合理期限內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的。權(quán)利與義務(wù)應(yīng)該是對(duì)等的，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是受到法律保護(hù)的，但若其不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致出租人的權(quán)益受到損害，在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，承租人接到通知后一定時(shí)間內(nèi)，是法律規(guī)定的行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理期限，逾期將推定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第四，購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，即符合善意取得的構(gòu)成要件。我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的解釋原則，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)的情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的主張。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的相關(guān)資料。綜上所述，我們可以了解到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也是形成權(quán)，所謂形成權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律的規(guī)定，以其獨(dú)立的行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是絕對(duì)的。如還有其他疑問(wèn)，歡迎在線咨詢(xún)。