一、架空層的出租合同是否有效

無效，畢竟架空層屬于公共空間，理應(yīng)屬于全體業(yè)主使用。

《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、房屋租賃合同糾紛如何處理

有效房屋租賃合同糾紛的處理包括以下兩種情況：

(一)、合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)、合同解除時(shí)有關(guān)問題的實(shí)體處理

1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償;對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過錯(cuò)的，由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。

3、因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、?因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

架空層的出租合同是否有效?在租賃房屋、建筑物、土地等等時(shí)，租客最好是能夠提前了解它們的性質(zhì)，確定它們是否能出租。租客認(rèn)為出租合同無效，但是不確定是不是無效，想要找法律人士來問問，此時(shí)就應(yīng)該找律霸網(wǎng)律師來提供協(xié)助。