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寧波
二手房買賣合同怎么判斷合同效力
一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形
(一)合同無效的情形
《合同法》規定：“有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
3、以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公共利益;
5、違反法律、行政法規的強制性規定。
(二)合同可撤銷的情形
《合同法》規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
1、因重大誤解訂立的;
2、在訂立合同時顯失公平的;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
二、審查轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效
1、房屋的所有權人出賣房屋的：應注意審查出賣人是否與房屋產權證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
2、委托或代理出賣的：應注意審查房屋所有權人是否與轉讓房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出賣的書面證明材料。
3、共有房屋出賣的：應注意審查是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料。
三、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效
1、審查轉讓的房屋是否違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因不能辦理房屋合法產權的房屋。
比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
2、審查轉讓的房屋是否屬于經濟適用房。
如果轉讓的房屋屬于經濟適用房有可能導致合同無效。由于各地對經濟適用房轉讓的規定各不相同，因此必須明確該經濟適用房是否屬于可轉讓的范圍。
3、審查轉讓的房屋是否被依法查封。
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。因此，如果轉讓的房屋在轉讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會被法院認定合同無效。
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