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在農(nóng)村,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是非常常見的。當(dāng)農(nóng)村的青壯年都外出務(wù)工,只有老人小孩留守在家的時候,土地就會因無人耕種而荒蕪。而此時,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)就是一舉兩得的選擇。也正是因為這樣,糾紛就比較多。下面小編就土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例進(jìn)行分析,然后給出相關(guān)的法律依據(jù)。
一、案情介紹
2000年3月,某村村民王某,將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán),以5000元的價格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親,之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地,互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議,此后李某家耕種該土地7年之久,在此期間三方共守約定沒有出現(xiàn)爭議。2004年,李某之父因病去世。2008年秋,因機(jī)場建設(shè)需要,有關(guān)主管部門依法征用了李某從陳某家互換來的5畝承包地,并付給一定的征用補(bǔ)償。但陳某看到政府補(bǔ)款時,他稱承包地互換違法,阻撓李某領(lǐng)取該地的補(bǔ)償費。為此,李某訴訟法院要求確認(rèn)與陳某的互換協(xié)議有效,同時享有該5畝承包地的征用補(bǔ)償款。
二、法庭審理與判決
原告訴稱,根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條之規(guī)定,“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”,以及該法第34條,“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在滿足上述條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和互換,即本案2001年6月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規(guī)定的,而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協(xié)議,是三方真實意思的表示,依《合同法》第四條規(guī)定,“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個人不得非法干預(yù)”,故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久,期間沒有出現(xiàn)過任何爭議。
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定,“承包人享有下列權(quán)利:(二)承包地被依法征用、占用的,有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?!钡?3條之規(guī)定:“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的,土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?!惫试孀鳛槌邪氐膶嶋H占有者占用土地7年之久后,在承包地依法被征用時是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。被告辯稱,原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議,是真實意思表示,但根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定,“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”,據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門進(jìn)行登記,沒有合法進(jìn)行登記的互換行為是無效。既然行為無效,再根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定,“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”,故依無效合同的處理原則,原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5畝承包地,所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。最后,法院認(rèn)為,原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互換行為,是自愿流轉(zhuǎn)的,是雙方真實意思表示,是合法有效的,沒有登記只是不能對抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”,以及《物權(quán)法》第129條規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”;《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定,“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由,請求確認(rèn)合同無效的,不予支持”。即土地承包經(jīng)營權(quán)作為一項用益物權(quán),遵循的并非是登記生效主義,而是登記對抗主義,故即使土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記亦有效,這也可以在《物權(quán)法》第127條第一款規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”得到驗證,故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效,原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)及征用土地補(bǔ)償款。
三、律師觀點
本案是一起涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提條件下,在不改變所有權(quán)和主體種類與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上,土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中,本律師認(rèn)為有如下法律要點要解決:
第一,土地承包經(jīng)營權(quán)的取得問題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán),是獲得土地承經(jīng)營權(quán)的最基本方式,也是最主要方式。而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,一定程度上推動了土地規(guī)模經(jīng)營,加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上,土地承包經(jīng)營權(quán)的取得,分為原始取得和繼受取得。
1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過訂立承包經(jīng)營合同而取得承包經(jīng)營權(quán),分為家庭承包的方式進(jìn)行承包,承包人于合同成立生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)??h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證,并登記造冊,確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。
2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中,受讓人通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓,入股等方式,依法從原始取得的承包人手中取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者因承包人死亡的,其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中,村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過轉(zhuǎn)讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地,因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經(jīng)營權(quán)。2004年李某之父因病去世,李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包,其通過繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。
第二,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制度問題隨著我國《物權(quán)法》的頒布,土地承包經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)地位得到確認(rèn),而土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分,登記最主要功能是對物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用?!掇r(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?!?也就是說,登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式,而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營權(quán)因主體沒有發(fā)生改變,故不必申請登記。互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請行為,也不強(qiáng)制當(dāng)事人登記,沒有登記只是不得對抗善意第三人。事實上,作為土地承包經(jīng)營權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問題,從行政主管部門的登記冊上是很難反映土地承包經(jīng)營權(quán)的真實狀況。實際操作中,本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的,流轉(zhuǎn)的主體很少會主動要求進(jìn)行登記的,而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒有持合理理由站出來反對的情況下,流轉(zhuǎn)主體一般就這樣固定下來。因為,農(nóng)村是一個大集體,一個村(大隊)一般是30至50戶人家,本村內(nèi)的土地承包情況,幾乎每戶人家都知道,這幾畝田地是誰家的,誰家的田地有互換情況,誰家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家,他們都了如指掌。所以,土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度對農(nóng)民來說,既然大家都知道的事情,再去登記也沒有什么含意?;谝陨鲜聦?,本案中,除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門可能會有原始登記外,其他繼受取得如:村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地;村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地;2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會到行政主管部門主動申請變更登記?!掇r(nóng)村土地承包法》第38條也規(guī)定……,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。
第三,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、互換的效力問題。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第37條之規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案?!痹摲l強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。經(jīng)發(fā)包人同意沒有強(qiáng)調(diào)一定要采用書面形式,言下之意就是采用口頭形式也可以,而實踐中大部分都是這么操作的。再者,最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條之規(guī)定,“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意,采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的,轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。這里增加了一個但書,擴(kuò)展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力。也就是說,沒有經(jīng)過發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意,土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致無效,只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認(rèn)定無效。按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定,“國家保護(hù)承包人依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。”第40條規(guī)定,“承包人之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換?!币约啊掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第6條之規(guī)定,“承包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地?!?本案中,村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地,在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營權(quán)后,完全可以依據(jù)法律規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。所以,1998年3月,村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效;2001年6月,村民陳某將其依法承包經(jīng)營的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換,是當(dāng)事人雙方真實意思表示,協(xié)議雖然沒有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意,但是協(xié)議的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,發(fā)包人的行使撤銷權(quán)的限期已過。又根據(jù)2009年5月份出臺的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第14條規(guī)定,合同法第52條第(五)項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,由此更進(jìn)一步地限制了合同無效的情形。因此,本案中的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營權(quán)互換協(xié)議,是當(dāng)事人之間的真實意思表示,都是合法有效的。第四,土地承包地被依法征收后補(bǔ)償主體的問題從直接的法律依據(jù)來講,《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定,“承包人享有下列權(quán)利:(二)承包地被依法征用、占用的,有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?!?第43條之規(guī)定,“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的,土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?!薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第42條之規(guī)定,“征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”第132條之規(guī)定,“承包地被征收的,土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?!币陨弦?guī)定,適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久,對承包地已有較大投入,使承包地的使用價值有了較大改善與提高的,在土地被依法征收后是完全有權(quán)要求獲得相應(yīng)補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費是給予土地所有人和用益物權(quán)人(承包人)的投入及造成損失的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)歸土地所有人和用益物權(quán)人所有。
所以,本案中,李某之父先基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地,后基于互換協(xié)議取得陳某位于南頭的5畝承包地,2004年李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包位于南頭的5畝地。所以,當(dāng)2008年秋因機(jī)場建設(shè),有關(guān)部門需要征用南頭的5畝地時,對于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營權(quán)的李某來說,應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的土地征用補(bǔ)償費,因此法院的判決是正確的。
綜上,就是關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例的分析。當(dāng)然,在實際生活中,遇到的糾紛更多種多樣。為了在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時,預(yù)防糾紛的發(fā)生,我們就應(yīng)該提前了解相關(guān)法律法規(guī),必要時尋求律師額度幫助,規(guī)避糾紛發(fā)生的風(fēng)險或者糾紛發(fā)生時尋求解決問題的方案。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸衢州律師。
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