辦理租賃合同登記對(duì)于當(dāng)事人來說相當(dāng)重要,因?yàn)樽赓U行為雖然是一種平等主體之間的民事行為,政府行政管理不宜過多干涉。但其行為客體———房屋卻是一種特殊商品,與國(guó)土資源、人口、居住以及社會(huì)治安、環(huán)境保護(hù)密切相關(guān),從而提出了對(duì)出租的房屋進(jìn)行合法性審查的必要。
“買賣不破租賃”雖然作為一項(xiàng)立法原則為各國(guó)立法所確立,但如何讓新的買受人預(yù)先知道房屋存在租賃的事實(shí),以減少風(fēng)險(xiǎn)并增加公平交易的機(jī)會(huì),也是立法所應(yīng)當(dāng)考慮的。正是基于維護(hù)社會(huì)公平和市場(chǎng)交易秩序的理由,產(chǎn)生了對(duì)房屋租賃行為進(jìn)行登記之需求———只有經(jīng)過登記的房屋租賃行為,才受法律的保護(hù),才能對(duì)抗第三人,否則,就不受法律保護(hù),也不能對(duì)抗第三人。
房屋租賃關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一些權(quán)利,改變優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán),經(jīng)過登記的合同證據(jù)效力大于未登記的;由于合同登記管理機(jī)關(guān)審查房產(chǎn)證明和雙方身份證,很大程度上保護(hù)承租人的權(quán)利,如有的設(shè)置了抵押權(quán)則起到提醒承租人的作用,可更好地保護(hù)承租人的利益。
曾有這樣一個(gè)案例:羅湖某大廈業(yè)主與承租人簽訂一份商鋪?zhàn)赓U合同,約定了很高的租金,不是在主合同上約定,而是在附合同上約定,主合同和附合同都辦理了合同登記。之后,承租人住進(jìn)去了就不付租金,并將附合同抽掉其中的幾頁(yè),但看起來還是相對(duì)完整的,認(rèn)為租金約定不明。發(fā)生糾紛后,最后以在管理部門登記的合同為準(zhǔn)來付租金,這是因?yàn)椋?dāng)事人進(jìn)行房屋租賃合同登記時(shí),登記管理機(jī)關(guān)會(huì)有留底合同,這樣可以很好地保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
辦理合同登記,依法納入管理后會(huì)享受很多后續(xù)的好處,未辦登記是違法行為,辦了登記發(fā)生糾紛后可由房屋租賃管理部門協(xié)調(diào)處理,起到很好的效果,且不辦理登記還可能承擔(dān)法律后果,不僅是在租賃部門,稅務(wù)部門也可對(duì)其偷逃稅作出處罰。
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