按照不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以將土地的使用權(quán)劃分為不同的類(lèi)型，最為常見(jiàn)的劃分是商品房、自建房以及樓房等，不同類(lèi)型的房屋土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓流程是存在著較大的差異的，今天律霸小編給大家?guī)?lái)的是商品房土地使用權(quán)變更流程的相關(guān)信息。

一、商品房土地使用權(quán)變更流程是怎樣的?

1、如果當(dāng)事人不去申請(qǐng)登記，則其土地使用權(quán)合同將不能最后生效，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也不能最后完成，這將使受讓人為此而支付的合同價(jià)款處于隨時(shí)滅失的極度風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)之中。

2、如果雙方當(dāng)事人遲延登記，則在遲延的這段時(shí)間內(nèi)，受讓人將因合同的沒(méi)有最后生效而不能取得土地使用權(quán)。

3、如果當(dāng)事人一方或者雙方在申請(qǐng)登記時(shí)提供虛假登記資料，則其登記申請(qǐng)將被拒絕或者事后將被撤銷(xiāo)已經(jīng)完成的登記，這相當(dāng)于該幅土地的使用權(quán)自始至終沒(méi)有登記，受讓人必將承擔(dān)合同無(wú)效的損失。

土地使用權(quán)變更登記是確認(rèn)土地物權(quán)關(guān)系，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的法律保障。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行登記，其目的是從宏觀(guān)上對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)情況從整體上進(jìn)行把握，從而能夠?qū)r(nóng)地承包、房地產(chǎn)市場(chǎng)等實(shí)施有效的監(jiān)督和管理，并使之規(guī)范化。

二、商品房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

(一)申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)提交下列文件資料：

1、土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書(shū);

2、土地使用權(quán)證(正本);

3、原土地出讓合同書(shū)或原土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)(復(fù)印件);

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)或者贈(zèng)與書(shū)(經(jīng)公證)，或交換協(xié)議書(shū)，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書(shū)，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等;

5、雙方或多方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話(huà);

6、同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓(如商品樓房分層分套出售)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門(mén)的有關(guān)文件以便計(jì)算房屋權(quán)利人分?jǐn)偟耐恋孛娣e;屬劃撥土地的還要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交往地價(jià)款、補(bǔ)簽出讓合同并提交相應(yīng)文件;

7、屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求;

8、軍隊(duì)空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓文件和軍隊(duì)土地管理部門(mén)的證明文件;

9、提交具有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價(jià)報(bào)告書(shū)和市土地管理局的確認(rèn)書(shū);

10、地塊開(kāi)發(fā)投資或建筑物資產(chǎn)凈值財(cái)務(wù)報(bào)告;

11、市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖;

12、其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

(二)受理申請(qǐng)(1天)

1、窗口收件人審查當(dāng)事人所提交的文件資料是否真實(shí)、齊備。申請(qǐng)文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理;

2、給受理的申請(qǐng)編號(hào)并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號(hào)。

(三)初審(5天)

土地交易所接收提供的文件資料負(fù)責(zé)到檔案室進(jìn)行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面簽復(fù)。

1、審查人員審查上述文件資料是否真實(shí)，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。

2、審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

(1)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(2)權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準(zhǔn)的;

(3)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的或市政府批準(zhǔn)列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的;

(4)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的;

(5)共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

(6)設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的;

(7)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(8)以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的(包括征地協(xié)議未全部?jī)冬F(xiàn)的)，不按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，達(dá)不到建設(shè)用地條件或投資額達(dá)不到總投資額25%以上的;

(9)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來(lái)源屬行政劃撥的(即未注明使用期限的)，未取得土地部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)款和簽訂《土地出讓合同》的;

(10)轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達(dá)成協(xié)議的;

3、實(shí)地勘察。

4、屬于地塊分割或面積變化的由局測(cè)量隊(duì)提供定線(xiàn)作業(yè)表和宗地圖。

(四)審核(3天)

經(jīng)辦人提出初審意見(jiàn)，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文;審核合格的提出審核意見(jiàn)報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見(jiàn)，將批準(zhǔn)文件資料轉(zhuǎn)交地籍科(屬成片開(kāi)發(fā)土地的先報(bào)市政府評(píng)審)。

(五)繳納稅費(fèi)

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當(dāng)事人到指定的部門(mén)繳納稅費(fèi)，申報(bào)人應(yīng)及時(shí)將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

(六)地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

(七)立卷歸檔

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋的所有權(quán)或者土地使用權(quán)在變更后，是需要帶齊相關(guān)材料到指定的機(jī)構(gòu)按照流程進(jìn)行辦理的，商品房土地使用權(quán)變更后也不例外，對(duì)于不按照流程辦理變更手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人，由此這種做法對(duì)保護(hù)自己的權(quán)益是不利的。

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土地使用權(quán)出讓金是什么？是怎么分類(lèi)與計(jì)算的？