交通事故賠償標(biāo)準(zhǔn) 交通事故賠償協(xié)議書 交通事故賠償 交通肇事賠償標(biāo)準(zhǔn) 交通事故理賠 交通事故死亡賠償金

我國的土地，對于民事主體個人來說，雖然不享有所有權(quán)，但是也可以按照規(guī)定，享有其使用權(quán)，為了使得民事主體可以通過合法的途徑，獲得土地的使用權(quán)，我國法律機關(guān)也制定了一些土地使用權(quán)的法律條文，該如何理解這些條文呢?

一、土地使用權(quán)的法律條文主要有哪些?

我國土地出讓金制度的初步形成應(yīng)該從1988年的《憲法》修正案算起。其實在1987年11月，全國很多城市都開展了土地出讓制度改革試點，先后制定和頒布了地方性的土地使用權(quán)出讓有關(guān)條例或規(guī)定。但直到1988年《憲法》修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，才為土地使用權(quán)的合法出讓掃清了根本上的障礙。這一全國性的法律開始頒布實施，標(biāo)志著土地使用權(quán)出讓正式納入制度化和法制化的軌道。

此后的《土地管理法》修改議案和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，都對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等問題進(jìn)行了嘗試性的規(guī)定，并要求相對成熟的城市先行開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓試點。

1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對土地出讓的方式做出了明確規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式;商業(yè)、旅游、 娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。這些法律法規(guī)的修訂和制定為土地出讓制度提供了法律保障，健全了有關(guān)方面的法律法規(guī)體系。至1994年上半年， 全國所有省、區(qū)、市已全部試行土地出讓金制度。土地市場在雙軌制的模式中運行，市場機制形成的地價比例在逐步上升，除出讓外，還出現(xiàn)以補地價的形式改變原行政劃撥性質(zhì)及土地使用權(quán)抵押、作價人股等形式。但是，由于該法沒有對拍賣、招標(biāo)等方式進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，協(xié)議出讓成為了各級地方政府在土地使用權(quán)出讓的實際操作中最為常見的方式。

經(jīng)過數(shù)年的實踐，按照協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)暴露出大量問題，尋租現(xiàn)象、 “暗箱操作”、國有土地收益流失現(xiàn)象頻繁。在1999~2000年開展的全國土地證書年檢過程中，查出非法占用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和改變用途的用地51萬多宗，分別作了補辦手續(xù)、限期拆除、罰款等處罰，補交土地收益(含出讓金)15億元， 補交稅款1億多元。為此，2001年4月30日國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定：商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計劃發(fā)布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政管理部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供;國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣必須公開進(jìn)行，要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍;確實不能采取招標(biāo)拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價評估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價格，協(xié)議結(jié)果向社會公開。

以兩個標(biāo)志重要政策出臺的文件為界，我國土地出讓金制度表現(xiàn)出了產(chǎn)生、 初步發(fā)展和深人調(diào)整三個明顯的階段性特征：1990年國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(即55號令)，改變了過去單一 的行政劃撥供地制度，宣告了我國土地出讓金制度的確立。但之后的十多年里， 行政劃撥仍是最主要的供地方式，2000年之后土地出讓的比例才開始攀升，但劃撥仍是主要的供地方式之一，土地使用制度的二元化特征明顯，在出讓土地中，協(xié)議出讓占據(jù)著主導(dǎo)地位。到2002年國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(即11號令)叫停沿用多年的協(xié)議出讓經(jīng)營性土地，這種情況才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，之后招拍掛出讓方式日益擴(kuò)展，成為近幾年來影響最大的供地方式。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求全國范圍內(nèi)經(jīng)營性土地出讓全部實行招標(biāo)、拍賣、掛牌制度(以下簡稱“招拍掛”制度)，其他土地的供應(yīng)計劃公布后，同一宗土地有兩個或兩個意向用地者的，也要采用“招拍掛”的方式出讓土地。2003年6月，國土資源部發(fā)布《協(xié)議出讓國土使用權(quán)規(guī)定》，對協(xié)議出讓的范圍、程序和價格等全過程都做了非常嚴(yán)格具體的規(guī)定：以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。2004年10月，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 再次強調(diào)“禁止非法壓低地價招商”，要求省級政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓土地最低價標(biāo)準(zhǔn);協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。

2007年10月9日國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”，“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。”這是物權(quán)法推出之后，國土資源部根據(jù)物權(quán)法制定的首個土地調(diào)控新政。

至此，國土資源部通過出臺《劃撥用地目錄》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn))的通知》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》這五個部門規(guī)章，完成了對城鎮(zhèn)國有土地總體供給及出讓方式的規(guī)范，也實現(xiàn)了土地出讓金制度的深入調(diào)整。同時在很大程度上維護(hù)了社會公眾利益，遏制了土地使用權(quán)出讓過程中滋生的腐敗現(xiàn)象。上述法律法規(guī)構(gòu)成了我國土地使用權(quán)出讓制度的法律框架，現(xiàn)階段我國土地使用權(quán)的出讓基本上是在這個比較完備的法律框架下進(jìn)行的。

二、集體土地使用權(quán)有以下三種形式：

1、宅基地

公民對其在農(nóng)村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權(quán)。使用權(quán)客體的范圍一般以房檐滴水線為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人只對房檐滴水線內(nèi)的土地享有使用權(quán)。對于房屋周圍的空地，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額，可以作為宅基地進(jìn)行使用權(quán)登記，但必須在一定期限內(nèi)(一般為兩年)作為宅基地使用，超過面積多占部分，應(yīng)退還集體耕種。新修房屋，一般應(yīng)利用原有的宅基地、空地和荒地，盡量不占用良田。申請取得宅基地使用權(quán)，除經(jīng)土地所有權(quán)人同意外，還須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的面積和地理位置建房，不得少批多占、批東占西。易地建房的，原宅基地的土地使用權(quán)由集體收回。

2、自留土地

自留地、自留山是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權(quán)形式自確立后一直保持了下來，1982年憲法也明確肯定了農(nóng)民對自留地、自留山的使用權(quán)。自留地只能用來種植農(nóng)作物，自留山只能用來種植林木，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改作他用。

3、公用企事業(yè)

農(nóng)民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè)，或鄉(xiāng)、村興建公用設(shè)施需要占用集體所有的土地的，除經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意或決定外，還必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，土地使用者才能取得土地使用權(quán)。利用集體所有的土地興辦鄉(xiāng)村企業(yè)，土地使用權(quán)必須折價作為企業(yè)的出資，由土地所有權(quán)人依法享有出資的收益。鄉(xiāng)村企業(yè)終止時，土地使用權(quán)由集體收回。

無論是何種類型的主體，在獲得土地使用權(quán)之后，都需要按照規(guī)定，到指定的機構(gòu)，繳納土地使用稅，否則對于那些逃稅、漏稅的行為是會受到處罰的。

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