什么是買賣不破租賃

買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

以案說法

2011年12月，經(jīng)中介介紹，鎮(zhèn)江市民邵xx與楊xx、滕xx達(dá)成房屋買賣協(xié)議，房屋價(jià)款60萬元，當(dāng)日給付購房定金2萬元，雙方約定于2012年4月20日交付房屋。實(shí)際上，在2011年5月，滕xx已將該房屋出租給顏xx，而且一租8年。顏xx一次性給付租金6萬元，但其未實(shí)際入住，房屋仍然是毛坯狀態(tài)。

合同簽訂后，邵xx陸續(xù)支付房款48萬元，并于2012年1月10日辦理了房屋過戶手續(xù)，但是過戶歸過戶，能不能實(shí)際交付又是一回事。2012年3月的一天，邵xx然接到法院協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，要求其停止支付滕xx、楊xx應(yīng)收的房款，他這才意識到自己所購房屋有問題，便委托律師發(fā)出律師函，通知滕xx、楊xx不再支付剩余房款，且要求按照合同約定交付房屋，履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)等。后又向法院起訴，要求實(shí)際交付房屋，清算水電氣等費(fèi)用，并賠償損失.“買房時(shí)中介說這個(gè)房子價(jià)格合算，還帶我去現(xiàn)場看了房子，是毛坯房，沒想到會存在租賃情況?！鄙踴x對無法實(shí)際取得房屋煩惱不已。

經(jīng)過審理，潤州法院根據(jù)《合同法》、《民法通則》買賣不破租賃的原則以及違約責(zé)任的有關(guān)規(guī)定，判決駁回邵xx要求交付房屋的請求，由楊xx支付違約金2.6萬元。

法官釋法

買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，就本案而言，在租賃期內(nèi)，因買賣發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但原租賃合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效!所以邵*雙要求實(shí)際交付房屋的訴訟請求是得不到法院支持的。同時(shí)滕*明、楊*華在簽訂房屋買賣合同時(shí)對邵*雙隱瞞該房已出租的事實(shí)，導(dǎo)致未能按約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

法官提示

法官提醒，廣大消費(fèi)者在購買房屋、汽車等大宗商品時(shí)，在查驗(yàn)商品所有權(quán)權(quán)屬證明的同時(shí)，盡可能查明該商品上是否存在抵押、質(zhì)押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利，避免不必要的麻煩。

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