土地的使用權(quán)年限一般根據(jù)土地的用途來區(qū)分,根據(jù)相關(guān)的土地管理法律規(guī)定,居住用地的使用年限一般是70年,關(guān)于怎樣確定土地使用年限很多人有疑問,土地使用權(quán)是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證,接下來讓小編來告訴大家有關(guān)的法律規(guī)定和相關(guān)的法律知識是怎么樣的?
一、怎樣確定土地使用年限?
國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條,規(guī)定了不同用途土地使用的最高年限,同時該《條例》第22條規(guī)定:“土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《城市房地產(chǎn)管理法》第43條也有基本相同的規(guī)定。即通過轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán),受讓人能夠使用的土地年限不是從轉(zhuǎn)讓之日,也不是從開工之日重新計算,而是將原土地出讓合同約定的使用年限減去原使用人已經(jīng)使用的年限之后的剩余年限。以該問答為例,土地出讓年限為40年,轉(zhuǎn)讓時已使用(已經(jīng)受讓土地后非政府原因?qū)е碌拈e置仍視為使用)7、8年,則新的受讓人剩余土地使用年限為33年或者32年。
但是需要注意的是,無論是國務(wù)院《條例》還是《城市房地產(chǎn)管理法》都沒有規(guī)定土地使用年限從何時開始起算,有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同的參考文本大都約定“土地使用年限從出讓方交付土地之日起算”。但何為交付,交付標(biāo)準(zhǔn)等,參考本文并無統(tǒng)一表述,實踐中,土地出讓合同對此常常沒有約定或者約定不明,有的約定出讓方交付土地應(yīng)當(dāng)完成“三通一平”(還有“五通一平”、“七通一平”等)。如果沒有明確的交付標(biāo)準(zhǔn)、交付方式的約定,土地使用年限的起算就會成為問題。因政府方面的原因?qū)е碌耐恋夭荒苋缙诮桓痘蛘咭虿痪邆溟_工條件而長期閑置的情形并不少見。從基本的公平原則和土地出讓年限規(guī)定的本意來說,土地使用年限應(yīng)當(dāng)從受讓人實際使用之日開始起算。因此,若因政府原因不能按時交付土地或者交付土地不符合條件導(dǎo)致使用人不能實際使用土地,則土地使用年限應(yīng)當(dāng)從實際具備使用條件之日起算,而不應(yīng)從原出讓合同約定的時間開始起算。
二、土地使用證轉(zhuǎn)讓.是怎樣的?
土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。土地使用證過戶需持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以及雙方的身份證明,到土地部門辦理。那么,辦理土地使用證過戶需要多少手續(xù)費?土地使用證過戶費用具體有哪些呢?
一般的過戶指的是轉(zhuǎn)讓,費用包括轉(zhuǎn)讓金(各地叫法可能不一樣)和契稅。
轉(zhuǎn)讓金:現(xiàn)在收的是土地增值稅
契稅:銷售價的3%
交易費:一般數(shù)百元
登記費,一般數(shù)十元至數(shù)百元(可以到當(dāng)?shù)氐膰敛块T查詢)
此外,可能涉及的費用包括土地評估費(給土地評估公司,可講價)測量費(給測繪部門,如果原來有準(zhǔn)確的數(shù)字化圖應(yīng)該可以免,各地要求不一)。
如果是繼承,則是1元/平方米(這個各地規(guī)定也不一致)。
土地使用證過戶流程:
首先,辦理土地使用證過戶需要準(zhǔn)備這些材料:1、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議;2、轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)證;3、受讓方房屋所有權(quán)證(原件校對后交復(fù)印件);4、契證(原件校對后交復(fù)印件);5、受讓方身份證(原件校對后交復(fù)印件);6、其他國土部門要求提交的材料(一般只需提供上述材料)。
你們一起向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)屋管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關(guān)證件(身份證、婚姻關(guān)系證明、戶口本、原產(chǎn)權(quán)證和土地證。)對符合條件的房準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。需要繳納相關(guān)的一些稅費(稅費的關(guān)系構(gòu)成比較復(fù)雜,不同的房屋是不一樣的)。
土地使用證過戶大概流程:交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后(需帶相關(guān)證件),房管局在將你們的交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
土地使用證有什么用?
可以有效保護(hù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性
缺少土地使用證,不動產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因為《房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定:“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”,這說明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),而現(xiàn)在開發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主,而土地使用權(quán)沒有交給業(yè)主。
可以有效體現(xiàn)房地產(chǎn)的實際價值
缺少土地使用證,房地產(chǎn)價值將會嚴(yán)重縮水。按照《物權(quán)法》第1百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅,得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產(chǎn)性質(zhì),以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有國有土地使用證,就沒有土地使用權(quán),更不能“傳世”,這樣的房子還有多少價值呢?
可以保證房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的土地使用權(quán)的法律效力
缺少土地使用證,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力。《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”。沒有國有土地使用證,業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。
綜上所述,關(guān)于怎樣確定土地使用年限小編已經(jīng)為大家解答了,土地使用權(quán)證是具有非常大的意義的,但是土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)證書是不一樣的,所以大家要區(qū)別土地使用權(quán)證的作用還有房地產(chǎn)證的作用,土地使用權(quán)證是有一定的年限的,所以到期之后應(yīng)該盡快的進(jìn)行辦理續(xù)期。
土地使用權(quán)出讓金是什么?是怎么分類與計算的?
土地使用權(quán)證遺失
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅
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