什么是土地使用兼容性？

用地使用兼容是確定地塊主導用地屬性，在其中規(guī)定可以兼容、有條件兼容、不允許兼容的設施類型。一般通過用地與建筑兼容表實施控制。

國內土地使用兼容的規(guī)定

(一)土地使用兼容表控制

為了使控制性詳細規(guī)劃既有“彈性”，又不失去控制作用，各地擬定了控制性詳細規(guī)劃土地使用性質兼容表。

用地性質的確定要有一定的彈性余地，要制定土地相容規(guī)劃。所謂“相容”，是指某一類性質的用地內允許建、不許建或經(jīng)過某規(guī)劃部門批準后許建的建筑項目。

(二)土地使用兼容的原則

(1)促進相關功能建筑的集中布置;

(2)提高土地經(jīng)濟效益;

(3)減少環(huán)境干擾;

(4)確保非營利性設施、市政設施用地不被占用;

(5)保持土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設施混合布置：

(6)土地使用兼容應注意到其寬容度和靈活性以提高應變能力，同時又不和總體規(guī)劃相違背。就具體分類各地應從實際出發(fā)具體對待，不強求一律

我國土地使用兼容的管理規(guī)劃

城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理是我國城市控制性詳細規(guī)劃與城市建設用地管理工作中的一項重要內容。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結構、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經(jīng)濟發(fā)展以及城市生活活動需求所制約，也受到市場供求調節(jié)機制的影響。

由于對城市本身及其發(fā)展規(guī)律認識的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質，在之后的建設實施過程中，因某些因素的出現(xiàn)或改變而需要對某些地塊的使用性質作出不同程度的改變與調整是完全正常的。

為此，在編制城市控制性詳細規(guī)劃時，在明確每塊土地使用性質的同時，必須提供一種靈活性與寬容度。并要求城市規(guī)劃管理部門在維護規(guī)劃的原則性與嚴肅性的同時，要適應這種對規(guī)劃可能存在缺陷進行合理修正并符合市場調節(jié)需求的現(xiàn)實。這是城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理存在的主要原因。

應當說，我國城市規(guī)劃理論與實踐對于城市土地使用兼容性規(guī)劃及管理的研究還處在比較膚淺的階段。絕大多數(shù)城市對于規(guī)劃土地使用性質的變更主要依賴一種建設用地適建范圍表或稱土地使用相容性表來進行管理操作。

我國某市的做法較其他城市有所深化，在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗的基礎上，不僅規(guī)定了各類用地兼容的通則，還對每個地塊的相容性作出規(guī)定。此外，還根據(jù)城市土地出讓方式的不同，將由政府投資開發(fā)的用地，包括政府、團體、社區(qū)用地、居住配套設施用地、道路廣場用地、綠地、對外交通用地、市政設施用地等作為一類，與土地有償使用進入市場運作開放的另一類用地，如住宅用地、商業(yè)性公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地等加以區(qū)分，并制定了相應的兼容性規(guī)定。

盡管如此，它仍然存在一些缺陷，未能考慮與兼容性相關的某些重要因素的影響。 土地使用兼容規(guī)劃本身的不完善，難免給土地使用規(guī)劃管理帶來了困難，也使某些開發(fā)商出于對自身經(jīng)濟利益的追求與少數(shù)行政領導的不恰當?shù)母深A，有可能迫使規(guī)劃管理部門對規(guī)劃的土地使用性質與開發(fā)強度作出不合理的改動，使土地開發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結構受到損害。

一些城市中的公共設施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，從某種意義上講，城市土地使用兼容性規(guī)劃的不完善是我國城市控制性詳細規(guī)劃管理失控的重要技術原因之一。研究與完善城市土地使用兼容性規(guī)劃管理，對于我國城市規(guī)劃理論與實踐的必要性和現(xiàn)實意義是不言而喻的。

綜合上面所說的，土地使用兼容主要就是一個城市的規(guī)劃與布局，可用更好的利用土地得到開發(fā)，使這個土地有個很大的增值空間，但是一般這些還是要考慮到建造的成本，因此，任何事情都有好有壞，就要看自己是如何去處理。

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