非法轉(zhuǎn)租的法律后果是什么?
1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力,因而租賃合同可以有效,轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù),因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用、收益的權(quán)利,次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。
2、出租人與承租人之間,因承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重違約行為,出租人有權(quán)終止合同,并得請(qǐng)求損害賠償;出租人不終止合同的,租賃關(guān)系仍然有效,不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。
3、出租人與次承租人之間,次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人,在出租人終止租賃關(guān)系時(shí),出租人完全可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。
對(duì)轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定各國(guó)主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國(guó)民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意,不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租;一種是放任主義。如法國(guó)民法典規(guī)定,承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利,但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國(guó)系采限制主義。
對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租,依合同法規(guī)定出租人可以解除合同,但對(duì)于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無(wú)效并未明確。審判實(shí)踐中,存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛。解決此問(wèn)題的分歧有助于實(shí)踐中對(duì)非法轉(zhuǎn)租的準(zhǔn)確理解與運(yùn)用。
非法轉(zhuǎn)租既是違法行為也是違約行為,行為人應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任?應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任?
《合同法》第51條規(guī)定,無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。第224條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
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