一、商品房小區(qū)土地使用權(quán)怎樣確定

一、商品房或住宅小區(qū)的地皮所有權(quán)是屬于國(guó)家的，土地使用權(quán)和地上房屋的所有權(quán)是屬于購(gòu)房個(gè)人的。

二、依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十一條　土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

二、法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分

從物權(quán)法的規(guī)定來(lái)看，下列部分屬于法定共有部分：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是這些公共場(chǎng)所、公用設(shè)施不屬于某一單個(gè)的人所有，也不屬于開(kāi)發(fā)商所有。物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，至于開(kāi)發(fā)商是不是將物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，在所不問(wèn)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。電梯、水箱屬于業(yè)主共有。

三、建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)不都屬于業(yè)主共有

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不都屬業(yè)主共有，也有例外：在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主，而不屬于小區(qū)的全體業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地和城鎮(zhèn)公共綠地占地，該地的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于共有部分。在規(guī)劃時(shí)就確定屬于某個(gè)業(yè)主所有的綠地，就應(yīng)當(dāng)歸個(gè)人所有;對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的附贈(zèng)的花園，究竟應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有還是業(yè)主單獨(dú)所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，既然這些綠地根據(jù)合同已經(jīng)約定歸個(gè)人所有，且其為此支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人所有。

土地法中有關(guān)商品房小區(qū)，土地使用權(quán)的確定條件，首先明確一切土地都是屬于國(guó)家的，然后就是對(duì)于土地的使用權(quán)，都是屬于購(gòu)房者個(gè)人所擁有的權(quán)利。土地法中對(duì)于商品房的土地使用權(quán)有效期限，一般都是按照70年的使用權(quán)來(lái)計(jì)算的。

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