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寧波
房價暴漲怎么應(yīng)對業(yè)主毀約
二手房賣方毀約不賣房
2009年1月7日，經(jīng)深圳市**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，業(yè)主覃小姐與買方余小姐簽訂《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，將自有深圳市南山區(qū)荔灣路光彩山居歲月家園某房產(chǎn)以109萬元實收的價格購賣予余小姐。合同約定，余小姐在簽約2日內(nèi)付足定金2萬元，1月21日前監(jiān)管首期款19。8萬元，余款按揭支付。覃小姐在簽約后3日內(nèi)出具全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司指定人員，委托擔(dān)保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷抵押登記后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金，同時對其他事項進(jìn)行了詳細(xì)的約定。
合同簽訂后，余小姐如約履行了定金支付義務(wù)，但由于恰逢樓市小陽春房價上漲，覃小姐收受定金后便毀約不賣，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合余小姐辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。
如何應(yīng)對賣房人毀約的情況
1、房價上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買方應(yīng)當(dāng)及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房兩賣執(zhí)行困難。如本案，余小姐不聽本律師建議，遲遲與對方談判不訴訟不保全，對方一邊談判拖延時間，一邊加緊高價賣出。
2、違約金同時具有懲罰性與補償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金。
3、解約權(quán)是守約方對根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案，一房兩賣的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經(jīng)無法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構(gòu)成合法解約。
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李智強
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四川管仲律師事務(wù)所
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以法律為武器，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
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