二手房賣方毀約不賣房
2009年1月7日,經深圳市**房地產經紀有限公司居間介紹,業主覃小姐與買方余小姐簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》,將自有深圳市南山區荔灣路光彩山居歲月家園某房產以109萬元實收的價格購賣予余小姐。合同約定,余小姐在簽約2日內付足定金2萬元,1月21日前監管首期款19。8萬元,余款按揭支付。覃小姐在簽約后3日內出具全權委托公證給擔保公司指定人員,委托擔保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產證并注銷抵押登記后3日內簽訂《深圳市二手房買賣合同》,任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金,同時對其他事項進行了詳細的約定。
合同簽訂后,余小姐如約履行了定金支付義務,但由于恰逢樓市小陽春房價上漲,覃小姐收受定金后便毀約不賣,并終止了擔保公司的委托贖樓,拒不配合余小姐辦理首期款監管手續,導致交易無法進行。
如何應對賣房人毀約的情況
1、房價上漲情況下,一旦業主有毀約跡象,買方應當及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施,以防一房兩賣執行困難。如本案,余小姐不聽本律師建議,遲遲與對方談判不訴訟不保全,對方一邊談判拖延時間,一邊加緊高價賣出。
2、違約金同時具有懲罰性與補償性特征,即使守約方沒有任何損失,毀約方也要支付守約方違約金。
3、解約權是守約方對根本違約方行使單方解除合同的權利,其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案,一房兩賣的行為屬于根本違約行為,被告在自身毀約、合同已經無法履行之后再向原告發送解約函不構成合法解約。
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