二手房賣方毀約不賣房
2009年1月7日,經(jīng)深圳市**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹,業(yè)主覃小姐與買方余小姐簽訂《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》,將自有深圳市南山區(qū)荔灣路光彩山居歲月家園某房產(chǎn)以109萬元實收的價格購賣予余小姐。合同約定,余小姐在簽約2日內(nèi)付足定金2萬元,1月21日前監(jiān)管首期款19。8萬元,余款按揭支付。覃小姐在簽約后3日內(nèi)出具全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司指定人員,委托擔(dān)保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷抵押登記后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》,任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金,同時對其他事項進(jìn)行了詳細(xì)的約定。
合同簽訂后,余小姐如約履行了定金支付義務(wù),但由于恰逢樓市小陽春房價上漲,覃小姐收受定金后便毀約不賣,并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓,拒不配合余小姐辦理首期款監(jiān)管手續(xù),導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。
如何應(yīng)對賣房人毀約的情況
1、房價上漲情況下,一旦業(yè)主有毀約跡象,買方應(yīng)當(dāng)及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施,以防一房兩賣執(zhí)行困難。如本案,余小姐不聽本律師建議,遲遲與對方談判不訴訟不保全,對方一邊談判拖延時間,一邊加緊高價賣出。
2、違約金同時具有懲罰性與補償性特征,即使守約方?jīng)]有任何損失,毀約方也要支付守約方違約金。
3、解約權(quán)是守約方對根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利,其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案,一房兩賣的行為屬于根本違約行為,被告在自身毀約、合同已經(jīng)無法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構(gòu)成合法解約。
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