一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理規(guī)定有哪些?
1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見,我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。
2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市,而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地,是指以純粹盈利為目的,進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地,正如我們前面所分析的,國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”,由此可見,在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面,只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì),在符合一定條件下,才能入市。
3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,宅基地具有福利性質(zhì),只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請,用于自住,不能建商業(yè)住房。也就是說,宅基地只能自用,而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外,農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán),建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn),土地則屬于農(nóng)民集體所有,因此,農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。
國土資源部39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定:工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地,但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列,俗稱“五類經(jīng)營性用地”。
無論是征地制度改革,還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場,其前提條件:
1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度,明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此,需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證,明確集體土地所有者代表、土地使用者,保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益;
2、量化土地資產(chǎn),將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權(quán)份額;
3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán),頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證,顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。
現(xiàn)在我國還沒有一部專門針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的法律法規(guī),就是說集體經(jīng)營性建設(shè)用地方面的一些管理制度還是比較欠缺的。現(xiàn)如今的集體土地基本上都是在縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門的配合之下使用的,但國家大體政策還是支持集體土地的流轉(zhuǎn)的。
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