1、房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的,如何處理?
買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的,就不能視為解約定金,任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的,但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。
2、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后,如何處理?
在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中,形成的是締約過失責(zé)任,而非違約責(zé)任,此時(shí),無過錯(cuò)一方所受的損失,主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括所受損害和所失利益、締約花費(fèi)的成本等,違約方要賠償守約方的損失,但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。
3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,如何處理?
房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),一般因房屋租賃合同,存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有購(gòu)買房屋的真實(shí)意思,且具備合同履行能力的,法院可以支持其訴訟請(qǐng)求,并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款。但是如果承租人只要求維護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而不要求行使,經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的,對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求不予支持。
4、房屋買賣中,房產(chǎn)中介不履行居間義務(wù),如何處理?
房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù),嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。如果委托人有損失的,房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
5、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的,怎么處理?
存在多個(gè)共有人或夫妻二人共有的房產(chǎn),但房產(chǎn)登記在一人或夫妻中一方的名下,受讓人在購(gòu)買時(shí),已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的,已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符,沒能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實(shí)的情形的,此時(shí)該房屋買賣將視為有效,因?yàn)樵谶@種情況下應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。
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