中國人習慣于“用今天的錢”，講求“既無外債又無內債。”隨著我國房改的進一步深化，房屋租金的逐年遞增，買房已是大勢所趨。國人已開始接受國外的“用下個世紀的錢”的觀念。買房是件大事，自然要多思慎行。對老百姓而言，買房又往往是外行，經常看不懂其中的“門道”，結果在各類房產銷售人員“花好桃好”的勸誘下，常常辨不清方向，從而喪失交易的主動權，成為仰著頭看房產商的處于被動狀態的購房者。但其實，只要掌握些必備的購房知識與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購房者。

本文主要談些簽訂預售合同的知識與技巧，供期房購買者參考。 根據我國《城市房地產管理法》第48條的規定，商品房預售應符合下列條件：開發商已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；持有建設工程規劃許可證；投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間；同金融機構已簽訂預售款監管協議；經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 與購買現房相比，購買期房會有一定的風險，比較常見的正常風險如商品房造價調整，預售方延期交房和無房履約等，無法預料的還有火災等非正常風險。所以為了降低購房風險，購房者完全可以理直氣壯地請房產商予以配合，提供上述資信證明，有針對性地做好對房產商的有關資信了解工作。 一般情況下，房產開發商與銷售商是一致的。購房者買房首先要看房產商的身份資格，即看其企業法人營業執照。其次，選擇好的房產開發商是很關鍵的。 房地產開發企業的開發資質等級、開發商信譽和開發商的開發業績是選擇時需注意的三大要點。開發資質是按企業注冊資金的多少來劃分的。根據建設部的《房地產開發企業資質管理規定》的要求，房地產開發企業資質等級一般分為資質一級、資質二級、資質三級三個級別。俗話說，大樹底下好乘涼。一般而言，級別越高的房地產企業，信用較好，其開發的樓盤較能適應市場需求，物業管理和服務水平也較高。所以購房者在商品房價格、房型、環境、交通等條件差不多的情況下，應盡量選擇信譽好，實力強的房產開發商。 如果房屋的出售是由房地產中介公司代理，購房者則應查驗該中介公司是否有工商營業執照和中介代理資格，其服務人員是否持有房地產經紀人許可證。另外，購房者要注意購房合同是同房產開發商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發生諸如交房、質量、包修等爭議后法律責任由誰承擔，以防止開發商與中介商扯皮，相互推諉，使購房者的利益得不到保證。 另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購房者在預購期房時，應在綜合了解開發商有關情況的基礎上，實地考察建房基地，核對開發商提供的有關售樓資料和刊登的廣告，驗明預售合同的內容和售樓書的說明是否與實際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰不殆。”購房者若能重視上述要點，做到心里有底，買起房子來就會放心與得多。 二、切勿迷信格式合同，簽約時做到有理、在房產商提供的預售合同都是由市工商局監制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產商自行擬訂的五花八門的合同要完整規范的多，尤其是97版《上海市內銷商品房預售合同》（以下簡稱合同），在保護購房者利益上下了不少功夫，但購房者不要盲目迷信這類格式合同，因為在實踐過程中發現合同中有許多條款仍不夠嚴密，有的甚至偏袒了房產商的利益。 所以盡管有了這樣的標準合同以及一系列規范房屋交易的法律文件，由于房產商處于一種較為有利的地位，一些房產商仍然會想出一些花樣，如對預售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對己不利的條款用補充條款的方式使其不起作用；在補充條款中訂一些對雙方貌視公正實際上卻很可能嚴重損害購房者利益的條款。因此，購房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內容。對于房產商的介紹，應持客觀審慎的態度，不要輕信，碰到說得“天花亂墜”和無理的房產商，尤其要加以警惕。在對一些切實維護自身購房利益的條款磋商中，要堅定自己的原則與立場，在與房產商平等協商的基礎上，訂好有關補充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產商“牽著鼻子走”。 讓我們根據預售合同的內容，具體談簽約知識與技巧。 1、查驗預售許可證，弄清產權證性質。 合同第一條是“甲方通過___________方式取得______區/縣_________地塊土地使用權，并依法登記取得房地產權證，證書號為……。上述內銷商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，經_________局批準上市預售（預售許可證編號：……。” 在我國預售商品房實行許可證制度。故若房產商未取得預售許可證，則其與購房者所簽的合同應為無效。作為房產商，理應在售樓廣告和說明書中載明該證編號，并向購房者出示《商品房預售許可證》。而作為購房者，在簽預售合同之前，必須有針對性地查驗一下房產商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購房者還要特別注意自己購買的物業、樓號和層號是否在預售許可證的范圍內，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。 關于房地產權證。對期房而言，房產商在商品房竣工驗交時能否取得大產證，取得何種性質的產證主要得看其土地取得方式。若是通過“出讓、轉讓”方式取得的土地，其房地產權證（包括大產證、小產證）為“綠證”，可直接上市轉讓變現；若是通過“劃撥”方式取得的土地，房地產權證則是“黃證”，轉讓時要按房價的1%補繳土地收益，出租時也要按標準補繳土地收益，所以購房者要弄清產權證的性質，避免日后支付“黃證”所引起的額外費用。 2、有必要補充約定使用面積，并依法約定以后發生面積誤差時的處理方法。 在預售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個在日后交房時易產生糾紛的問題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會相差很大。購房者從自身利益出發，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補充條款。如約定“衛生間的使用面積應達到8平方米”。 預售商品房從動工到竣工、驗收，這期間有許多不確定的因素，可能導致購房者所購置的期房面積多少有所變化。合同中根據面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房價款保持不變”、“多退少補”和“退房”。就“多退少補”而言，實踐中可能會與購房者的初衷相違背，增加了購房者的經濟負擔，使得購房者的利益得不到維護。根據《上海市房地產轉讓辦法》第44條規定：“建筑面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足合同約定的，房地產企業應當將減少建筑面積部分的價款退還受讓人；但預售合同另有約定的，從其約定。”這一規定體現了“多退少不補”的原則，明顯傾向于保護購房者，故購房者可以據此在補充條款中約定對面積發生誤差時的處理方法。若面積誤差達到±2%或±3%，購房者則可提出退房。 3、慎重付款，配合監管銀行對房產商的監督。 房產商有預售款監管銀行，購房者付款時請直接交至銀行，而切勿以現金形式直接支付給房產商，這可以起到銀行對房產商的監管作用，保證房產商專款專用，避免其挪作他用，導致工程停建、緩建，從而能更好地保護購房者的利益。購房者應等監管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購房者均應取得由房產商開具的發票，而不僅僅是收據。 4、購房者與房產商地位平等，因而責任對等。 購房者與房產商作為合同的兩個主體，地位平等，因而彼此承擔對等責任。在合同第七條中規定“乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權按逾期應付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計算。”這就規定了購房者逾期付款應承擔的違約責任。那么當房產商逾期交房時，就應承擔對等的違約責任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內將該房屋交付乙方，乙方有權按已支付的房價款向甲方追索利息。……利息按_____利率計算。若逾期超過_____天，乙方有權選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責任……”應與第七條相一致。但是這并不是說只要開發商交付了違約金，就可以遙遙無期地拖延交房。一般來講，若逾期交房90天，購房者就可以提出終止合同，要求房產商退回房款并支付違約金。 5、要求房產商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，必要時注明公共配套設施，以減少設計變更隱患。 合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設計，乙方有權退房……”但其實若真就設計變更打起官司來容易吃虧的還是購房者。為什么？缺少有力的證據啊。你說甲方改變了設計，證據何在？若你要求房產商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，如標明廚房、衛生間面積；注明是算全部建筑面積的室內陽臺還是只算一半建筑面積的開放式陽臺。若你選擇該房的一個主要原因是特別喜歡房產商所宣傳的住宅小區內的公共配套設施，如配有地下車庫，室內溫水泳池等，那么你就要求房產商在補充條款中列明以示承諾，這樣發生糾紛時你就“手中有證據，心里不慌”了。 6、拒絕不合理條款，減少購房風險，交房時驗明有關證件。 合同第九條規定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經本市建設工程質量監督機構核驗合格；2、辦理了房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證；3_________.”有的房產商在交房時還未辦出產權證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時購房者可以拒簽合同，所以購房者有必要在補充條款中列明如開發商逾期不能辦出產權證的賠償方法。除了以上《工程質量竣工核驗證書》、《房地產權證》和《住宅交付使用許可證》外，購房者還需要求房產商提供《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》，這可在第三款中明確約定。房產商除了按期交付房屋外，還應保證購房者順利辦理小產證而完成整個購房過程。 合同第十條約定了房產商延期交房的免責條款，購房者須細心明辨。對于房產商提出的如將“施工單位責任引起的工期遲延”作為免責條件的要求要懂得加以拒絕。 7、重視附件內容和補充條款，保存合同原件。 合同第二十四條規定：“……本合同及其補充條款、附件及補充協議中的手書文字與鉛印文字具有同等效力。”所以購房者不要只重視合同的正文而忽略了附件和補充條款的重要性。合同第十四條規定：“甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件二約定的標準，乙方在辦理房屋交接手續時有權要求退房或要求甲方補償_____倍的裝修、設備差價。”這也說明了附件的重要性。所以購房者應與開發商就房屋主體結構、外墻、內墻、門窗、樓梯、露臺、地面、屋頂等的結構材料、水平以及水、電、煤、空調、電話、電視等方面的安裝標準作一個詳細的約定，以便在日后發生矛盾交涉時有據可查。 對于補充條款，不能任由房產商單方擬訂，而應由購房者與房產商雙方協商而定，以體現公平性。對于雙方簽字蓋章的合同，購房者一般應保留兩份原件，以備辦產證和退稅之用。切不可將全部合同留存在開發商處，以防止開發商單方面修改合同造成購房者“有苦說不出”的情況。 最后，再次提醒購房者不要草率地急于簽約，在簽約過程中要理性地把握交易的主動權，不要有輕信和盲從的心理，在對有關條款的磋商中，要注意維護自身利益，這樣你就能買到真正稱心滿意的房子了。