買家反悔不買房，所交意向金不能返還

【案情】秦某通過中介公司看中張某在該市定西路上的一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一?周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當天支付了1萬元意向金給中介公司。一周后，秦某反悔，請求中介公司退回意向金，遭到中介公司的拒絕。為此，秦某把中介公司告上法庭，要求中介公司返還定金1萬元。

【審判】

法院經過審理后查明，秦某根據意向書向中介公司支付了1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，意向金轉為購房定金;如果承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方沒收”。庭審中，中介公司出示證據證明，在收到意向金次日，賣方張某在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣1萬元。

據此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。

【評析】

本案發生糾紛的關鍵在于“意向金”的約定和認定。

在房地產轉讓交易中，購房人向出賣方所交的“誠意金”，是應該原款退回還是作雙倍賠償性退還，首先應區分誠意金和定金的法律性質，并依雙方約定的具體內容而定。

所謂“定金”是指合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規定的范圍內給付對方的一定數額的款項。定金具有以下性質和作用：第一，證約作用。定金一般是在合同訂立時交付，這一事實足以證明合同的成立。第二，預先給付的性質。定金只能在合同履行前交付，因而具有預先給付的性質，在主合同履行后，定金可以抵作價款或返還。第三，擔保作用o定金交付后，在當事人不履行債務時會發生喪失定金或者加倍賠償定金的后果，因而能起到督促當事人履行合同，保證債權人利益的擔保作用。而“誠意金”，一般而言僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對合同的具體內容并沒有明確具體的一致意思表示，此時合同尚處在要約或要約邀請階段，所以僅具有訂約意思表示或預付款的性質。

定金與誠意金都是在合同履行前一方當事人預先給付給對方的一定款項，都具有預先給付的性質，在合同履行后都可以抵作價款。但二者又有根本的區別。

其一，定金是合同的擔保方式，主要作用是保證合同履行并證明合同已經成立;而誠意金僅表明雙方有訂約的意思表示，但不能證明此時合同已經成立。

其二，交付定金的協議是從合同，而交付誠意金的協議一般是為另一個不同內容的合同，兩個合同之間沒有主從關系。

其三，定金只有在交付后才能成立，而誠意金的協議只要在雙方意思表示一致時即可成立。

其四，定金交付后當事人不履行主合同時，適用定金罰則，而誠意金交付后當事人未達成合同時，不發生喪失或雙倍返還的效力。

其五，定金應當以書面形式約定，而誠意金則既可以口頭形式，也可以以書面形式進行約定。《擔保法》第九十條規定“定金應當以書面形式約定”，而誠意金則無此法律規定。因此，通常情況下，定金的成立應以書面形式為必要形式。

綜上所述，如果在認購書或預約居間合同中，雙方已經明確約定所交“誠意金”為定金的，應依《擔保法》第八十九條的規定進行處理，即給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。如果僅約定誠意金或者訂金等形式，而沒有明確約定為定金的，則應視作預付款，不發生賠償性雙倍返還的法律效力。本案中，雙方對意向金已經有了明確約定，而且中介公司也有證據證明了賣家已經收取了此款項。那么，“意向金”就自動轉為定金。在這種情況下秦某反悔拒絕簽訂合同，當然無權主張自己的定金。