戴-雪x訴華x公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案

裁判摘要

購房者對(duì)開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房?jī)H供參考等不利于購房者的條款，購房者對(duì)該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。

評(píng)論

對(duì)此案有一些不太一致的其他看法。

此案從預(yù)約的角度分析，其實(shí)更簡(jiǎn)單。訂購協(xié)議屬于預(yù)約，存在預(yù)約只是將來簽訂本約的可能性，但并不是一定會(huì)簽訂本約;是否簽訂本約，當(dāng)事人仍然需要協(xié)商談判，協(xié)商后無法達(dá)成一致，最后不簽訂本約即本案中的商品房預(yù)售合同，并不需要承擔(dān)違反預(yù)約的責(zé)任。因此，開發(fā)商要沒收定金也就沒有依據(jù)。當(dāng)然如果預(yù)約當(dāng)事人是惡意中斷協(xié)商，或拒絕協(xié)商，也應(yīng)承擔(dān)違反預(yù)約的違約責(zé)任。

對(duì)于訂購協(xié)議中的定金的性質(zhì)，理論上也有各種看法。有人認(rèn)為應(yīng)該禁止此類定金。

實(shí)務(wù)提醒

在現(xiàn)實(shí)中，有些開發(fā)商可能會(huì)制造不能簽訂正式合同的借口，一般個(gè)人消費(fèi)者沒有保留證據(jù)的意識(shí)，發(fā)生糾紛就說不清楚、無法舉證，可能遭遇敗訴。

因此在簽訂訂購協(xié)議之后，在約定的時(shí)間內(nèi)購房者一定要到約定的簽約地與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，對(duì)此過程應(yīng)留下記錄，比如錄音、照片等，當(dāng)然最好是在協(xié)商過程中要求開發(fā)商的工作人員能親筆寫下一些文字，以反映協(xié)商的過程。

原告：戴-雪x。

被告：江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華x國際城市發(fā)展有限公司。

原告戴-雪x因與被告江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華x國際城市發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱華x公司)發(fā)生商品房訂購協(xié)議定金糾紛，向江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院提起訴訟。

原告戴-雪x訴稱：2004年4月18日，原告與被告華x公司簽訂一份協(xié)議，約定由原告支付定金5萬元，訂購被告開發(fā)的房屋一套;如果原告在被告通知的時(shí)間不與被告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，5萬元定金不返還;如果被告在此之前賣出房屋，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。收到被告的簽訂合同通知后，原告于4月25日至被告處，與被告商定，待原告的丈夫5月7日從香港回來后再簽合同。5月7日原告至被告處簽合同時(shí)，由于被告出具的格式合同中有樣板房?jī)H供參考的條款，原告對(duì)此持有異議，與被告協(xié)商未果，特以書面表達(dá)了由于被告“不能給予明確答復(fù)，需要另擇日簽約”的意見，希望與被告繼續(xù)協(xié)商，被告的工作人員表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要沒收原告的定金，并要將房屋售與他人。請(qǐng)求判令被告雙倍返還定金，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告華x公司辯稱：4月18日簽訂的協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。簽訂該協(xié)議的目的，是要約束雙方當(dāng)事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的行為。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在4月25日簽訂正式商品房預(yù)售合同。但到了該日，原告戴-雪x并未就簽約事宜與被告進(jìn)行磋商。由于原告違約在先，被告已決定拒絕與其簽約，故對(duì)原告5月7日所寫的“客戶意見”，被告工作人員僅作“已收到”處理。原告所稱5月7日雙方就合同上的樣板房裝修條款未能達(dá)成一致意見，不是簽約不成的理由，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：

2004年4月18日，原告戴-雪x以戴-雪x及其夫丘x的名義作為乙方，與作為甲方的被告華x公司簽訂《都市花園·天域住宅訂購協(xié)議(紅表)》(以下簡(jiǎn)稱訂購協(xié)議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街×號(hào)×室住宅一套，面積約為×平方米，銷售單價(jià)7720元/平方米;乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還;甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。當(dāng)日華x公司開具收據(jù)，言明收到戴-雪x、丘x定金5萬元，并通知戴-雪x于4月25日至華x公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。5月7日，戴-雪x向華x公司提交一份書面意見，內(nèi)容是：“本人于2004年5月7日與華x公司簽約時(shí)，要求所購房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房?jī)H供參考，華x公司保留最終解釋權(quán)’字樣，華x公司不能給予明確答復(fù)，需另擇日簽約。”華x公司銷售部副經(jīng)理廖-慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華x公司通知戴-雪x，因其未按約于4月25日到華x公司簽訂商品房預(yù)售合同，已違反訂購協(xié)議之約定，特將原協(xié)議項(xiàng)下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后協(xié)商未果，戴-雪x提起訴訟。

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”訂購協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。按照訂購協(xié)議約定，雙方當(dāng)事人承諾在將來簽訂商品房預(yù)售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔(dān)保。原告戴-雪x應(yīng)當(dāng)在被告華x公司通知的2004年4月25日到華x公司處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。在華x公司否認(rèn)戴-雪x當(dāng)日有訂約行為，指陳戴-雪x違約的情況下，戴-雪x不能證明其已于當(dāng)日實(shí)踐了簽訂合同的承諾。戴-雪x以證人胡*明的證言主張其已與華x公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡*明是戴-雪x的姻親，其證言缺乏強(qiáng)有力的證明力。戴-雪x不能以其他證據(jù)印證胡*明證言的真實(shí)性，該證言不能采信，故戴-雪x關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購協(xié)議的約定，戴-雪x既然在4月25日未能與華x公司協(xié)商訂約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任，即無權(quán)要求返還其交付的定金，當(dāng)然更不得要求雙倍返還定金。據(jù)此，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院于2004年9月10日判決：

駁回原告戴-雪x的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)3510元，由原告戴-雪x負(fù)擔(dān)。

一審宣判后，戴-雪x不服，向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴。理由是：2004年4月25日，上訴人戴-雪x到過被上訴人華x公司處。對(duì)這一事實(shí)，被上訴人并不否認(rèn)，只是認(rèn)為上訴人當(dāng)日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事，上訴人表示要等丈夫丘x5月7日從香港回來后再簽合同，被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求，因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預(yù)售合同文本。這個(gè)合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時(shí)才看到的，故雙方當(dāng)事人磋商簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)間應(yīng)該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實(shí)，以上訴人不能證明自己在4月25日實(shí)踐了簽訂合同的承諾，錯(cuò)誤地認(rèn)定上訴人違約，與事實(shí)不符。5月7日，在雙方洽談簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，由于被上訴人在其提供的商品房預(yù)售格式合同中，以附件二的形式添加了“樣板房供參考，華x公司保留最終解釋權(quán)”的格式條款，上訴人對(duì)此有不同意見，認(rèn)為這個(gè)格式條款違背了平等協(xié)商的原則，要求刪除，在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明確答復(fù)的情況下，上訴人將自己的意見寫成書面材料，并強(qiáng)調(diào)希望與被上訴人繼續(xù)協(xié)商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧，5月9日就通知沒收上訴人交付的定金，還要將房屋另售他人，簡(jiǎn)直是霸道行徑。請(qǐng)求撤銷一審判決，改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金，并由被上訴人負(fù)擔(dān)本案的一、二審訴訟費(fèi)用。

被上訴人華x公司辯稱：2004年4月25日，上訴人戴-雪x雖然到達(dá)被上訴人處，但只是試圖壓低約定的房?jī)r(jià)，遭到被上訴人的拒絕。根據(jù)訂購協(xié)議約定，此日是雙方當(dāng)事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價(jià)格還是要求延期，其行為均是對(duì)訂購協(xié)議約定內(nèi)容進(jìn)行變更，顯然違反了訂購協(xié)議的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金，合理合法。一審認(rèn)定上訴人違反訂購協(xié)議，理應(yīng)適用定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任，事實(shí)清楚，適用法律正確。二審應(yīng)當(dāng)駁回上訴，維持原判。

蘇州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：

2004年4月25日，上訴人戴-雪x曾前往被上訴人華x公司的售樓處，如約與華x公司洽談。對(duì)此次洽談的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人的陳述不一致。戴-雪x主張，其要求待丈夫從香港回來后再簽訂合同，但在該延期請(qǐng)求是否得到華x公司同意一事上，前后陳述不一致;華x公司主張，戴-雪x此日前來是要求降低房?jī)r(jià)，因遭到拒絕故未訂約。對(duì)各自的主張，雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證實(shí)。除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。

二審應(yīng)解決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：4月25日雙方當(dāng)事人洽談后未能簽訂《商品房預(yù)售合同》的原因何在?雙方當(dāng)事人是否存在違反訂購協(xié)議約定的行為?

蘇州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：

《中華人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”相對(duì)商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

本案是因被上訴人華x公司沒收了上訴人戴-雪x交付的定金而引發(fā)糾紛。華x公司沒收定金的理由，是認(rèn)為戴-雪x沒有在4月25日與華x公司簽訂商品房預(yù)售合同，違反了訂購協(xié)議的約定。訂購協(xié)議此條約定的全文是：“乙方(戴-雪x)若在甲方(華x公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還。”從此可以看出，華x公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴-雪x在簽約日前放棄房屋購買權(quán)。本案事實(shí)證明，直至5月7日，戴-雪x仍在書面意見中表達(dá)著“需另擇日簽約”的愿望，自始沒有放棄房屋購買權(quán)的意思表示，因此不存在此種情形。戴-雪x到期不簽訂商品房預(yù)售合同是華x公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預(yù)售合同的簽訂到期日。此日戴-雪x曾到達(dá)華x公司處，雙方進(jìn)行過洽談，對(duì)這些事實(shí)雙方當(dāng)事人認(rèn)識(shí)一致。確定是否存在不退還定金的第二種情形，涉及到雙方當(dāng)事人此日的洽談內(nèi)容，而對(duì)此雙方當(dāng)事人有不同的陳述，進(jìn)而也在是否發(fā)生違約事實(shí)上存在認(rèn)識(shí)分歧。戴-雪x說，由于其要待丈夫回來后再簽訂合同，故請(qǐng)求延期簽約，華x公司亦表示同意，未向其出示商品房預(yù)售合同文本，當(dāng)日的簽約活動(dòng)被取消，因此不存在違約。華x公司主張，戴-雪x此日前來是要求降低房?jī)r(jià)，因遭到拒絕故未訂約，進(jìn)而認(rèn)為訂購協(xié)議約定的內(nèi)容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴-雪x前來無論是談價(jià)格還是要求延期，都是對(duì)訂購協(xié)議約定內(nèi)容進(jìn)行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協(xié)議的約定。能否將訂購協(xié)議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，只要不簽約就是違約，雙方當(dāng)事人顯然有不同解釋。

合同法第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”無論是訂購協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華x公司提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于華x公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢(shì)必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。

就本案說，盡管對(duì)4月25日的洽談內(nèi)容雙方當(dāng)事人有不同陳述，但在此日，上訴人戴-雪x到被上訴人華x公司處，與華x公司進(jìn)行過商談，是可以認(rèn)定的事實(shí)。這一情節(jié)證明，戴-雪x有守約如期前往磋商的表現(xiàn)，有別于到期不去簽約。其次，從5月7日戴-雪x仍在與華x公司進(jìn)行磋商的情節(jié)看，其沒有拒簽商品房預(yù)售合同的明確表現(xiàn)。第三，對(duì)4月25日的洽談內(nèi)容雙方雖有不同陳述，但都不能舉證證明自己的陳述屬實(shí)，應(yīng)合理推定為磋商未成。第四，按照戴-雪x的陳述，其是要待丈夫丘x回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個(gè)家庭中的重大事件，理當(dāng)由家庭成員共同協(xié)商確定。鑒于僅見過樣板房、還不知商品房預(yù)售合同內(nèi)容，戴-雪x提出等丈夫回來后簽約，這個(gè)要求合情合理，不違反訂立預(yù)約合同是為本約創(chuàng)造公平磋商條件的本意。華x公司既然收受了以戴-雪x、丘x二人名義交付的定金，就應(yīng)當(dāng)對(duì)戴-雪x關(guān)于等丘x回來訂約的要求表示理解。第五，按照華x公司的陳述，戴-雪x4月25日來是要求減讓房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)屬訂購協(xié)議中的已決條款，戴-雪x如果在本約磋商中提出減價(jià)，華x公司當(dāng)然有權(quán)拒絕減價(jià)，但在戴-雪x愿意繼續(xù)磋商本約的情形下，華x公司不能以此為由拒絕與戴-雪x繼續(xù)磋商本約，更不得以此為由將4月25日沒有訂立本約的責(zé)任強(qiáng)加給戴-雪x承擔(dān)。第六，5月7日戴-雪x看過商品房預(yù)售合同后寫下一紙書面意見，華x公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華x公司的這一簽署，當(dāng)然不能證明華x公司同意并接受了戴-雪x的意見，但可以證明戴-雪x在此日與華x公司進(jìn)行了訂立本約的磋商，見到了商品房預(yù)售格式合同的原文，并有與華x公司繼續(xù)進(jìn)行磋商的愿望。華x公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預(yù)約合同后，卻在商品房預(yù)售合同中以附件形式列入樣板房?jī)H供參考和合同解釋權(quán)歸華x公司的格式條款，這對(duì)購房者來說顯失公平。戴-雪x對(duì)這樣顯失公平的格式條款提出異議，是合理的。戴-雪x提出異議的行為，間接證明直至5月7日，雙方當(dāng)事人仍在對(duì)本約進(jìn)行協(xié)商，但未協(xié)商一致，華x公司關(guān)于此前已決定拒絕與戴-雪x簽約的主張不能成立，同時(shí)也反證出4月25日戴-雪x即使不要求等丈夫回來后簽合同，也不可能同意并簽署這個(gè)含有顯失公平的格式條款的商品房預(yù)售合同。因此，在雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證明自己陳述真實(shí)的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定4月25日未能訂立商品房預(yù)售合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非哪一方當(dāng)事人對(duì)訂購協(xié)議無故反悔。

綜上，由于磋商未成是導(dǎo)致雙方當(dāng)事人未能在4月25日訂立商品房預(yù)售合同的真正原因，上訴人戴-雪x按訂購協(xié)議交付給被上訴人華x公司的5萬元定金，依法應(yīng)當(dāng)由華x公司返還，故戴-雪x關(guān)于華x公司返還5萬元定金的上訴請(qǐng)求予以支持，但對(duì)華x公司惡意違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金的上訴請(qǐng)求不予支持。華x公司關(guān)于戴-雪x壓價(jià)使本約不能訂立已構(gòu)成違約的抗辯主張，因無證據(jù)，不予支持。一審對(duì)本案的定性處理失當(dāng)，應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此，蘇州市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，于2005年5月18日判決：

一、撤銷一審民事判決;

二、被上訴人華x公司于本判決生效后3日內(nèi)，給上訴人戴-雪x返還定金5萬元。

一、二審案件受理費(fèi)各3510元，由雙方當(dāng)事人各半負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

由此可見，簽訂了商品房預(yù)售合同并非簽訂商品房買賣合同的必備條件，只要雙方按約定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行了磋商，即使最終沒能簽訂商品房買賣合同也不算違約。