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購房者要怎樣防止賣家違約

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 1116人看過

二手房交易房主反悔的原因

1、購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋,如果是的話,建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。

2、房主認(rèn)為所售房屋是政策規(guī)定的不允許出售的房屋類型。

3、房主以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認(rèn)定買賣合同無效。

4、房主會(huì)以所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn),夫妻一方在出售二手房時(shí)沒有征得另一方同意為理由,解除賣房合同收回房屋。

賣家毀約的主要原因是房價(jià)上漲快,賣房人售出房屋后感覺吃虧,從內(nèi)心里反悔。當(dāng)然還可能有其他原因,比如二手房交易手續(xù)復(fù)雜,房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理等。

針對不同情況賣家違約的理由,購房者可采取以下措施。

(一)簽訂購房合同后房東拒絕過戶

房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù),但可能會(huì)制造一些借口,要求將過戶時(shí)間延期,在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時(shí)間,最終發(fā)信稱因買方原因未能按時(shí)過戶而解約。

在這種情況下,買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告,要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期,則應(yīng)約定具體的期限。書面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買方應(yīng)盡量不要延期,如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意,否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

(二)簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同

居間協(xié)議簽訂后,房東可能會(huì)找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有:

1、居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的,但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫,由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人,所以房東主張居間協(xié)議是無效的,要求退款了事。

2、房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán),所以房東認(rèn)為沒取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無效,要求退款了事。

如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌,或者簽署過傭金確認(rèn)書、委托書等文件,那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明,那么買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任,賠償買方的損失。

如果房東購買的是期房、拍賣房,或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過程中,此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒有拿到產(chǎn)證,但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)(如違法建筑),或者產(chǎn)權(quán)是別人的,那合同就是無效的。根據(jù)法律規(guī)定,無效的合同應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任,買方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。

(三)簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金

通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約,則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議,而且也收了定金,如果房價(jià)漲得比較多即使雙倍返還,還是可以賺錢,所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。

在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定,雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本,但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系,而不只是一個(gè)對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下,房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了,買方可以向房東主張房價(jià)的差價(jià)損失,也就是可以要求房東對因房價(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。

(四)針對拒簽居間協(xié)議和拒收定金:

如果房東在中介處掛牌待售,按中介一般的操作流程,中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議,由于居間協(xié)議僅有買方簽字,所以居間協(xié)議還沒有成立,房東即使不簽,也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式,即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后,先讓房東簽字,再讓買方簽字。

房東雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議,但房價(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在房東簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń穑匀绻繓|不簽收的話,那么意向金就不會(huì)變成定金,房東毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外,還應(yīng)當(dāng)要求房東在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣,中介收了定金也就等于房東收了定金,房東毀約就要承擔(dān)定金罰則。

其實(shí),購房者還可以通過提高定金應(yīng)對毀約

在房價(jià)處于上漲的階段,賣房市場出現(xiàn)賣方違約的情況會(huì)比較多,購房者可以在搞清楚自己真實(shí)需求和市場價(jià)位的情況下,通過合同增加定金。定金通過交付的方式生效,有一定的擔(dān)保屬性,在合同生效之后是對履行合同的擔(dān)保,總價(jià)20%以內(nèi)的定金都是合法的數(shù)額,不履行合同約定就要雙倍返還。

所以,如果購房者一旦看中某套房子的話,多付定金是有效制約賣方毀約的一個(gè)方式。比如總價(jià)180萬的房子,定金可以付到36萬,如果購房者預(yù)先付20萬的定金,那么賣方毀約就要退40萬,對賣方來說,這個(gè)毀約成本是足夠高的。

因此,簽訂合同時(shí)和賣家提高定金的額度,增加賣房者的違約成本。而且在購房時(shí)一定要簽訂由行政部門監(jiān)制的合同示范文本,明確指出買賣雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),并保留好相關(guān)憑證。防止糾紛發(fā)生。若還有其他的問題想要咨詢,歡迎致電律霸。

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