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中美房地產(chǎn)的差異有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 782人看過

一、城市與鄉(xiāng)村:中國城鄉(xiāng)差別大美國城鄉(xiāng)無明顯差別

在中國人們生活的環(huán)境,城市和鄉(xiāng)村是截然不同的,城市是一個(gè)相對(duì)商業(yè)集中的地方,所有的機(jī)構(gòu)都在其中,無論你要購物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進(jìn)城,人們居住在城里,局限在一個(gè)相對(duì)狹小的空間,造成了很多不便。但人們還是意守在城里,不愿出城,因?yàn)橐坏┻h(yuǎn)離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中國,城市就是城市,鄉(xiāng)村就是鄉(xiāng)村。在美國,不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對(duì)的城市和鄉(xiāng)村的區(qū)別,只有城中心有一個(gè)很小的相對(duì)集中的地方,其它都是像衛(wèi)星一樣幅射出去的各個(gè)城市和區(qū)域,每一個(gè)區(qū)域都有自己自成體系一套系統(tǒng),商店、飯館、醫(yī)院、學(xué)校,為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的區(qū)域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

二、房地產(chǎn)相關(guān)制度:美國制度健全中國還需完善

在美國的買賣房屋里面,有許多的第三方機(jī)構(gòu)來協(xié)助買賣房屋的進(jìn)程,這里面有估價(jià)公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經(jīng)紀(jì)人制度,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等等,每一個(gè)機(jī)構(gòu)都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明,健康、蓬勃的發(fā)展。

中國的房地產(chǎn)事業(yè)近幾年剛剛起步,還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時(shí)段的宏觀調(diào)控變幻莫測(cè),讓人無所適從。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)實(shí)際需求。

三、產(chǎn)權(quán)性質(zhì):中國住宅產(chǎn)權(quán)有使用期限美國產(chǎn)權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)

美國是私有財(cái)產(chǎn)制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時(shí)也同時(shí)買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產(chǎn)權(quán)是永久性的,而中國的住宅產(chǎn)權(quán)是七十年期限,一般商業(yè)房產(chǎn)期限只有五十年。

四、房產(chǎn)稅:美國持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收嚴(yán)格中國交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)高

在美國,只要你擁有房子,你就要交納房地產(chǎn)稅,美國通常為1-3%。各州、各個(gè)郡都有自己不同的標(biāo)準(zhǔn)。所以你買了房子以后,每年都要交房地產(chǎn)稅,變成你擁有財(cái)產(chǎn)的持有成本,這也使得美國房屋的空置率降低,相對(duì)抑制了投機(jī)者的炒房行為。我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因?yàn)槿藗儼奄I房當(dāng)成是投機(jī),購房后不是入住或出租,而是空置等待房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)爆漲,所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個(gè)大城市試驗(yàn)征收房產(chǎn)稅,但房產(chǎn)稅率只有0.5%左右,不能起到預(yù)期抑制炒房的作用。

五、房源系統(tǒng):美國有官方的房源共享系統(tǒng)中國房產(chǎn)信息尚不透明

在美國和中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)里面,有一個(gè)根本上的差異,就是他們的房源系統(tǒng)。在中國,沒有一個(gè)統(tǒng)一的房源,各家房地產(chǎn)公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關(guān)系好的同業(yè)交換房源,但范圍大多很小,局限性很大。美國有一個(gè)房源共享系統(tǒng)MLS,每一個(gè)紀(jì)紀(jì)人都把房源信息,傳輸?shù)竭@個(gè)系統(tǒng)上,所有上市的房子在這個(gè)系統(tǒng)中都非常透明,一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經(jīng)紀(jì)人也是同樣,可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對(duì)減少。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而蓬勃。

六、支付傭金方式不同:美國由賣家支付中國多由買家支付

在美國房地產(chǎn)買賣時(shí),傭金一律由賣方負(fù)擔(dān),屋主在委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時(shí),就訂立了合同,傭金一般在6%左右。當(dāng)買主由別的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)來買房時(shí),賣主經(jīng)紀(jì)人需分一半的傭金給買方經(jīng)紀(jì)人。美國為什么規(guī)定由賣主來支付雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金,主要是因?yàn)樵谫I賣過程中,賣主是取得金錢的一方,而買主是付錢的一方。在中國正好相反,由買方支付傭金。

七、房子概念不同:中國買房多為公寓房美國買房多為獨(dú)立房

在中國,所謂買房,指的是買公寓房。而在美國,買房一般是指二手房,獨(dú)立房。這里特別要強(qiáng)調(diào)的是,美國的獨(dú)立房,并不是中國人所說的別墅。紐-蘭提供的基本都是一手新房,投資二手房不一定合算,雖然有些獨(dú)立房在外觀上和別墅差不多,但美國的獨(dú)立房除了新房,也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨(dú)立屋為別墅,似乎不太恰當(dāng)。同樣是獨(dú)立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。在美國除了獨(dú)立屋之外,還有一種房子叫康斗,或城市屋,這是一種由兩戶以上連著墻的房屋也可叫做連排房屋。這類連排屋的價(jià)值比獨(dú)立屋低得多,因?yàn)樗加械耐恋孛娣e比獨(dú)立屋小得多。當(dāng)然也要看房子所在的地點(diǎn)和城市的等級(jí)。我們?cè)谶@里所謂的比較,連排屋比獨(dú)立屋便宜,是指在同一地區(qū)。在美國房屋的價(jià)值取決於兩項(xiàng),土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠(yuǎn)會(huì)越來越便宜,而土地則根據(jù)地區(qū)的開發(fā)和環(huán)境改變而增值。

八、房貸政策不同:美國可選固定利率中國多為浮動(dòng)利率

在美國貸款買房,絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國的貸款也有浮動(dòng)利率,但用的人很少,因?yàn)橘J款人要自己承擔(dān)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。在美國不論你用什么方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。除非是房?jī)r(jià)貶值,你的房?jī)r(jià)還不了銀行的貸款,你需要補(bǔ)足差額,銀行就不會(huì)同意你重新貸款。在中國貸款是采用浮動(dòng)利率,按照市場(chǎng)的變化,購房者需自己承擔(dān)利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。我對(duì)中國的貸款市場(chǎng)并不了解,但目前尚未聽到哪位購房者可以重新貸款的消息。恐怕是因?yàn)槭褂酶?dòng)利率的關(guān)系,所以無需重新貸款。

還有一個(gè)有趣的問題是在美國叫貸款,而在中國叫按揭。另外美國房屋貸款沒有“限貸”政策,但對(duì)外國人貸款購房的首付比例要求較高,有的要求達(dá)到50%,而對(duì)本國公民則一般要求20%首付比例。

九、美國買房利息可抵個(gè)稅

在美國購買房子后,你支付的貸款利息可以從個(gè)人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵(lì)民眾自購房屋的優(yōu)惠政策。美國的稅賦比較重,如果你年薪五萬,購買價(jià)值四十萬左右的房屋,貸款三十萬,每月要支付貸款約一千八百元,其中利息平均一千五百塊,一年是一萬八千塊,在年終報(bào)稅時(shí),扣除一萬八千塊的利息,你的報(bào)稅基數(shù)就降低為三萬二千,節(jié)省了很多。

十、計(jì)算房屋面積的尺度不同

在美國用平方英尺來計(jì)算房屋的面積,而中國是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。

隨著國內(nèi)生活環(huán)境和食品環(huán)境的問題不斷發(fā)生,造成的問題還是很多,對(duì)于有錢的富人,他們?cè)絹碓较敫纳谱约旱纳瞽h(huán)境,從健康和投資的角度去考慮買房。從2012年3月至2013年3月,中國人于一年時(shí)間內(nèi)在美國購房的總價(jià)值達(dá)123億美元,占當(dāng)年外國人在美購房總額的18%,成為美國房市中僅次于加拿大的第二大外國買家。2011年3月至2012年3月,中國人在美購房投入為74億美元。2013年更是突破88億美金。需求決定價(jià)值。

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