《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

不好理解?舉個(gè)例子吧!

案例一：

2015年5月，劉先生購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目開(kāi)始交房。在劉先生繳納相關(guān)費(fèi)用并收房后，要求工作人員帶他看看情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的停車(chē)位，位于房屋所在小區(qū)附近的公共道路上;而且他使用該停車(chē)位，還需要每月繳納200元的停車(chē)費(fèi)用。對(duì)此劉先生提出質(zhì)疑，一是既然是贈(zèng)送的車(chē)位，為什么還要交費(fèi)?二是這200元錢(qián)是交給誰(shuí)的?

案例分析：

根據(jù)規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商承諾贈(zèng)送的車(chē)位是占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處置。由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出若干停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車(chē)位所在的道路性質(zhì)。

以對(duì)劉先生的停車(chē)位，如果車(chē)位所在道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于國(guó)家所有，由政府代表國(guó)家行使，開(kāi)發(fā)商在取得政府授權(quán)與批準(zhǔn)的前提下設(shè)立，可贈(zèng)送或出租。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有，該類(lèi)型的停車(chē)位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

假如是第一種情況，劉先生屬于租用車(chē)位，并無(wú)贈(zèng)送之實(shí)，如果屬于第二種情況，車(chē)位原本就屬于全體業(yè)主共有，就沒(méi)有必要再交費(fèi)了。

案例二：

馬女士2014年年初買(mǎi)房并獲贈(zèng)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，房子和車(chē)位都簽了合同。馬女士說(shuō)，房屋手續(xù)已經(jīng)全部結(jié)束，等到如今要給車(chē)位辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，又被要求交500多元的辦證費(fèi)。收這個(gè)辦證費(fèi)是否合理?劉女士表示懷疑。

案例分析：

依據(jù)規(guī)定，如果不占用業(yè)主共有場(chǎng)所，那么開(kāi)發(fā)商可以以出售、贈(zèng)送、出租的方式與業(yè)主約定車(chē)位的歸屬，開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送承諾合法有效。且規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范，且建設(shè)費(fèi)用又未列入開(kāi)發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購(gòu)房人的停車(chē)位，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商。這種車(chē)位作為特殊的不動(dòng)產(chǎn)，和商品房一樣，能銷(xiāo)售、贈(zèng)與，也能辦理產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)于這種車(chē)位，只需要將車(chē)位贈(zèng)與協(xié)議(合同)拿到房地產(chǎn)交易管理中心備案，面積經(jīng)過(guò)主管部門(mén)實(shí)測(cè)后，就能辦理產(chǎn)權(quán)證了。辦車(chē)位產(chǎn)權(quán)時(shí)，需要繳納的契稅、辦證費(fèi)，以及大修資金，具體數(shù)額根據(jù)車(chē)位的估值不盡相同。

這樣看來(lái)，馬女士在辦證時(shí)被收取費(fèi)用并無(wú)不合理。在此還需要提醒購(gòu)房者的是，有必要看清車(chē)位買(mǎi)賣(mài)時(shí)的交易對(duì)象，因?yàn)橹挥惺钱a(chǎn)權(quán)車(chē)位，才可以自由的轉(zhuǎn)讓和出售。如果不是產(chǎn)權(quán)車(chē)位，則需問(wèn)清該車(chē)位的使用年限是多久，比如有70年使用權(quán)車(chē)位，還有的則是租賃性質(zhì)的車(chē)位，時(shí)間不得超過(guò)20年等。

還有一些需要注意的問(wèn)題?

第一，人防車(chē)庫(kù)禁止買(mǎi)賣(mài)。

根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場(chǎng)地、計(jì)入公攤面積的車(chē)位和車(chē)庫(kù)屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設(shè)施也是禁止買(mǎi)賣(mài)的，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司無(wú)權(quán)出售。

第二，買(mǎi)車(chē)位不能用公積金貸款。

購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的時(shí)候不能使用公積金貸款。銀行有關(guān)工作人員解釋?zhuān)磭?guó)家住房公積金管理?xiàng)l例，住房公積金是單位和職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，應(yīng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。因此，在現(xiàn)行法律法規(guī)條件下，公積金貸款不能用于購(gòu)買(mǎi)除自住房以外的東西，當(dāng)然就不能用于購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)。

第三，應(yīng)將車(chē)位相關(guān)細(xì)則寫(xiě)進(jìn)合同。

業(yè)內(nèi)人士指出，為了避免不必要的糾紛，購(gòu)房者最好將車(chē)位細(xì)則寫(xiě)進(jìn)合同。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房預(yù)售合同的時(shí)候，如果車(chē)位和房屋是一并購(gòu)進(jìn)的，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商就車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購(gòu)房者如果是先買(mǎi)房再買(mǎi)車(chē)位的，則可與開(kāi)發(fā)商另行簽訂合同，就上述詳細(xì)事項(xiàng)都應(yīng)有具體說(shuō)明，并將合同另行備案。