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寧波
該怎么避免逾期交房糾紛
逾期型交房糾紛指在雙方約定的交房期限屆滿，開發商卻因為自身的財務風險控制及施工進度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。如果開發商已經逾期交房了，是否就一定承擔違約責任呢?對此，開發商風險防控的重點：一是合理的財務安排;二是嚴格的施工進度;三是巧妙的合同條款設計。
在合同條款設計上，一方面可以根據項目的整體開發計劃和施工進度，分別制定不同區域的不同交房期限，避免項目內所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責任的風險盡可能的予以分散化解。同時對于交房期限的選擇，應當在綜合考慮公司自身的財務安排與項目的施工進度計劃以及相關可變因素的前提下，盡可能合理留出相對寬裕的時間，以確保在交房期限來臨前確能完成項目內所有的施工，包括綠化、景觀、現場清理等，同時應盡可能確保在交房來臨之前，項目能夠竣工驗收合格，并取得《商品房交付使用通知書》。
另一方面可以制定一些免責事由的條款，除地震、戰爭等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責事由，如施工中遇到異常困難及重大技術問題時，開發商可以據實予以延期且無需承擔違約責任等類似條款。此時，如果出現了逾期交付的情形，開發商就可以以書面形式履行及時告知義務，而不用承擔逾期交房的違約責任。如果沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標準來計算買受人的實際損失。
房子延期交房怎么維權
原則上開發商不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。開發商應承擔依據合同約定進行違約金賠償甚至解除合同的責任。開發商逾期交房，購房人權要求解除合同。按照相關司法解釋，開發商延期交房的，經購房人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，購房人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。購房人在法律規定期限內可以要求解除合同并要求退還房價款、利息并賠償損失。
當然，我們也發現，很多開發商往往將市政施工作為不可抗力來推托自己的逾期交房責任，但是否構成不可抗力，要根據具體情況來定。不可抗力是一項免責條款，是指合同簽訂后，發生了合同當事人無法預見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件(如戰爭、車禍等)或自然災害(如地震、火災、水災等)，以致合同當事人不能依約履行職責或不能如期履行職責，發生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行職責的責任或推遲履行職責。如果開發商延遲交房的理由不屬于不可抗力，那么，購房人有權起訴解除合同或提起仲裁。法院訴訟時效自合同規定的交房之日起計算兩年，業主應在此訴訟時效內主張權利，協商不成的可以向法院起訴。
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