案例

1月6日，江蘇省南通市中級人民法院終審判決一起房屋買賣合同糾紛案，法院判決被告（反訴原告）權(quán)某協(xié)助原告（反訴被告）劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，劉某給付權(quán)某購房款50000元。

本案原、被告系同村人，被告權(quán)某曾在該村1組建樓房一幢及廚房一間。該樓房于1999年取得了房屋所有權(quán)證書，證書中登記的所有權(quán)人為權(quán)某。2005年10月初，劉某與權(quán)某就買賣上述房產(chǎn)一事進(jìn)行了協(xié)商，雙方口頭約定了該房屋價(jià)款等事項(xiàng)。同年10月14日上午，權(quán)某、劉某請本村村委會主任薛某執(zhí)筆書寫售房協(xié)議書。薛某執(zhí)筆寫好售房協(xié)議書主文后，劉某、權(quán)某先后在協(xié)議書上簽名，康某在該協(xié)議書的見證人一欄內(nèi)簽名，薛某在該協(xié)議書的在場人一欄內(nèi)簽名。當(dāng)日下午，劉某給付權(quán)某購房款48000元，權(quán)某連同先前給付的定金在內(nèi)，當(dāng)場出具一份收條，收條的內(nèi)容為：收到劉某購房款伍萬元整。當(dāng)天下午，權(quán)某將所出售的樓房和廚房的鑰匙交給了劉某。此后，劉某一家搬進(jìn)該房屋居住至今。2007年12月25日，劉某向法院起訴，要求權(quán)某協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

被告權(quán)某辯稱，當(dāng)初實(shí)際談定的購房總價(jià)款為10萬元，合同上只寫了5萬元，其真正目的是為了劉某減少契稅。雙方曾口頭約定尚欠的購房款5萬元于兩年后給付，但劉某至今未給付，現(xiàn)要求劉某付清尚欠的5萬元。對于權(quán)某陳述的上述情況及要求，劉某予以否認(rèn)，權(quán)某遂提出反訴。

法院審理后認(rèn)為，劉某與權(quán)某購房協(xié)議依法成立。劉某作為房屋的買受人在取得房屋后有權(quán)要求出賣人權(quán)某協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，故劉某要求權(quán)某協(xié)助過戶的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。通過庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證可查明雙方當(dāng)事人口頭約定的房屋價(jià)款為10萬元，為了“減輕”劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的負(fù)擔(dān)，在書面協(xié)議上只將房屋價(jià)款寫為5萬元并約定交房當(dāng)日付清，同時(shí)口頭約定另5萬元在兩年后給付。現(xiàn)劉某已給付5萬元，尚欠5萬元，依法應(yīng)當(dāng)給付。

一審判決后，原告劉某不服，提出上訴。南通中院審理后判決駁回上訴，維持原判。

焦點(diǎn)透視

計(jì)稅方式漏洞應(yīng)引起關(guān)注

契稅指對契約征收的稅，以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。應(yīng)繳稅范圍包括土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣、贈與和交換等。它是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。要先交契稅才能辦理過戶手續(xù)，即先契后證。

契稅具有強(qiáng)制性、無償性、固定性等特征，它與其他稅種相同，具有調(diào)節(jié)國民收入分配和再分配的作用。此外，契稅還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。征收機(jī)關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳納，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅往往按照一定比率征收，國家根據(jù)市場調(diào)節(jié)需要，對這一比率可作上下浮動。契稅計(jì)稅依據(jù)歸結(jié)起來有四種：一是按成交價(jià)格計(jì)算；二是根據(jù)市場價(jià)格計(jì)算；三是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅；四是按土地收益定稅。

由于計(jì)稅方式客觀上存在一定漏洞，對每筆交易進(jìn)行評估也不切實(shí)際，這給少數(shù)試圖投機(jī)取巧的當(dāng)事人規(guī)避法律提供了空間。個(gè)別人在合同成交價(jià)上做文章，甚至出現(xiàn)黑白兩份合同，提交給國家交納契稅的合同大大壓低實(shí)際成交價(jià)。這種行為本質(zhì)上是一種偷稅行為，構(gòu)成違法，嚴(yán)重的還應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。本案原、被告運(yùn)用書面、口頭約定不一的方式，降低應(yīng)稅額，本質(zhì)上就是規(guī)避法律，應(yīng)認(rèn)定為偷稅行為，依法應(yīng)予打擊。

盡管本案的房屋出售方通過訴訟打贏了官司，但這樣的情況不能視為一種常態(tài)。證據(jù)是訴訟之王，如果本案房屋評估價(jià)與書面約定價(jià)差距不大，僅憑證人證言就很難推翻房屋贖買方所主張的事實(shí)，如果證人證言作出相反的陳述，僅憑房屋評估價(jià)亦難推翻房屋贖買方所主張的事實(shí)。因?yàn)椋J(rèn)定顯失公平，在司法實(shí)踐中異常困難。只要出現(xiàn)上述不利情況之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。