我在結(jié)婚前后曾先后購買了多處房產(chǎn),現(xiàn)因夫妻關(guān)系緊張,準(zhǔn)備離婚。請問律師,我們國家的相關(guān)法律對夫妻離婚時的房產(chǎn)分割有些什么規(guī)定呢?
【答復(fù)】:
根據(jù)我國《婚姻法》的規(guī)定,夫妻雙方在結(jié)婚前購置的房產(chǎn)屬個人財產(chǎn),離婚時歸各自所有,一般不存在分割的問題。而對于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購置的房屋則屬于夫妻共同財產(chǎn),由夫妻雙方共有。對于共有房屋的分割,我國《婚姻法》第三十九條規(guī)定:“離婚時,夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時,由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況,照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”實踐中針對夫妻共有私房的特點,分割時往往采取不同的方法。
(1)對產(chǎn)權(quán)完全私有的房屋離婚時的分割。
第一,實際分割。私有房屋可進行實際分割的,例如房屋不在一處,或者雖在一處但可分門別戶的,應(yīng)首先考慮分割產(chǎn)權(quán)。分割時一般采取平均分割原則,但如果一方?jīng)]有生活來源或有其他困難,如患有嚴重疾病,可適當(dāng)予以多分;有子女的,撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)當(dāng)多分。如果不能平均分割的,例如面積不相等,結(jié)構(gòu)不一樣,新舊不同,在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下,可采取折舊補償、作價補償?shù)确椒ㄟM行分割。
第二,折價分割。實際中許多房屋是不宜進行實際分割居住的,從考慮房屋的使用效能和方便生活出發(fā),可對這類房屋進行折價分割。獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給另一方補償,補償價款的數(shù)額要考慮房屋的現(xiàn)狀估算價,一般由雙方協(xié)商或采取雙方競價的方式確定。
(2)對產(chǎn)權(quán)部分私有房屋離婚時的分割。城市住房制度改革過程中,許多單位對職工采取優(yōu)惠售房政策,根據(jù)工資、職務(wù)、級別、實際居住年限等確定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售房屋。這類房屋的特點是產(chǎn)權(quán)人享有登記產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán),但所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)受到一定限制,稱為部分產(chǎn)權(quán)房屋,對產(chǎn)權(quán)部分私有的房屋離婚時的分割應(yīng)按以下原則進行處理:
第一,優(yōu)惠售房單位職工享有房屋產(chǎn)權(quán)。一般來說,單位優(yōu)惠售房的對象僅限于本單位職工,房屋產(chǎn)權(quán)登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的,離婚時優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)。因此,除非優(yōu)惠售房單位同意,一般將房屋產(chǎn)權(quán)確定給該單位職工享有,由獲得產(chǎn)權(quán)方給予對方相應(yīng)補償。
第二,現(xiàn)實房價應(yīng)高于購房價。基于優(yōu)惠房屋的優(yōu)惠性,購買價遠遠低于實際價。如果以原購房價作價補償進行分割,對于未獲得產(chǎn)權(quán)一方來說顯失公平。在處理這類房屋時,通常考慮當(dāng)時購房的情況,結(jié)合現(xiàn)在的情況,以現(xiàn)實房價為依據(jù),對另一方進行補償。
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