名為借貸，實(shí)為借名買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)適用房合同

李某林是李某華之父，父子在協(xié)商一致后將李某華的房屋指標(biāo)出售。后經(jīng)中介介紹，李某華與周某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后因李某華的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，不能買(mǎi)賣(mài)，因此簽訂，房款就算周某借給李某華，若李某華還不上的話(huà)就把房屋抵給周某。雙方簽訂的《借款合同》內(nèi)容為：“乙方(李某華)因購(gòu)買(mǎi)住房需要，特向甲方(周某)借款321015.5元。

雙方約定如下：

1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日;

2、在約定借款周期內(nèi)如果乙方不能償還全部款項(xiàng)，則乙方將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)借為甲方使用;

3、在乙方將該房與轉(zhuǎn)借為甲方使用期間，該房屋僅限于周-強(qiáng)本人居住，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏觅I(mǎi)賣(mài)，不得出租，否則由此引發(fā)的一切法律責(zé)任由周-強(qiáng)本人承擔(dān)，乙方李*華概不負(fù)責(zé);

4、暫住期限定為2008年12月31日，超過(guò)此期限則房屋所有權(quán)歸甲方所有。

說(shuō)明：購(gòu)房款為271015.5，購(gòu)房指標(biāo)款為5萬(wàn)元，因此雙方將借款數(shù)額寫(xiě)為321015.5元。

購(gòu)買(mǎi)時(shí)交納的契稅、公共維修基金等費(fèi)用均由周某實(shí)際支付。房屋交付后，周某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并辦理入住手續(xù)居住至今。李某華取得房產(chǎn)證后，因經(jīng)濟(jì)適用房未滿(mǎn)五年不能上市交易，因此無(wú)法過(guò)戶(hù)到周某名下，2014年，五年期滿(mǎn)后，李某華要求協(xié)助過(guò)戶(hù)，李某華提出按房屋現(xiàn)價(jià)值平分。雙方自此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

李某華起訴周某返還原物，周某反訴李某華要求其協(xié)助房屋過(guò)戶(hù)。

房屋登記人將房屋過(guò)戶(hù)給出資人

筆者認(rèn)為：本案原被告之間爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原被告之間的法律關(guān)系是借款買(mǎi)房關(guān)系還是借名買(mǎi)房關(guān)系.雖然周某與李某華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看，雙方之間關(guān)系應(yīng)該是借名買(mǎi)房關(guān)系，原因有以下四點(diǎn)：

1、依《借款合同》看，借款的目的是用于購(gòu)房，而借款金額比購(gòu)房合同載明的購(gòu)房款多五萬(wàn)元，此多余數(shù)額與借款目的不相符，并無(wú)借款必要，而且李某華事后沒(méi)有歸還，也沒(méi)有證據(jù)證明其曾經(jīng)要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實(shí)存疑;

2、購(gòu)房款外，其他購(gòu)房的稅費(fèi)支出包括裝修支出等都是周某支付,且購(gòu)房的手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外都在周某處保管，這不符合如果李某華為產(chǎn)權(quán)人的常理;

3、如本案是李某華購(gòu)房，則其應(yīng)當(dāng)對(duì)款項(xiàng)來(lái)源，還款時(shí)間和進(jìn)程都應(yīng)知曉，且李某華又親身參與了購(gòu)房的全過(guò)程，但現(xiàn)在卻稱(chēng)不知道《借款合同》存在，此種陳述難以令人信服。

小編說(shuō)法：雙方實(shí)際簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議，房屋應(yīng)歸出資人。

在借名買(mǎi)房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)買(mǎi)一般的商品房，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同

意思自治是我國(guó)的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買(mǎi)房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。

2.借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。