土地使用權政策由何而來?
先來回顧一下歷史,早在土地改革時期,我國就確立了土地使用權制度,即所有權不變,始終是屬于國家的,企業和居民能夠獲得的只是“土地使用權”,國家轉讓土地給私人主體,要有一定年期,不是無限期的,到時無償收回;而且要按不同年期收取一定的租金。這相當于解決了土地交易市場化的“政策正確性”問題。
追溯我國商品房歷史至今不過三十余年,改革開放以來,我國對土地使用權轉讓細則進行探索。據前國家土地局局長介紹,最初選取的住宅產權年限是50年,理由主要有三個:①土地出讓歷史上沒有經驗可以借鑒,年限短點比較好調整;②一個人的工作年期,一般為50年,假設從20歲開始,50年后就70歲了,可以夠他們一輩子經營,而且可以轉讓、繼承、續期;③在計劃經濟體制下,房產產權的一般使用年限就是按50年計算,50年后房產就不能再用了。按照價值來算,用了50年就沒什么價值了。但是在最終法律制定時,因為種種原因住宅產權年限被確定為了70年。
續期這筆賬究竟怎么算?
事實上,和產權年限相比,更多人關注的是年限到期后究竟該怎么辦?根據物權法條款,“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期”,而按照物權法條文解釋,“續期的期限、土地使用費支付的標準和方法,由國務院規定”。根據房地產管理法的規定,在收取費用上表述得更明確:“經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。”但是對于如何續期,現有條例并沒有進一步的解釋。
就現存案例而言,全國首例住宅土地使用權到期的青島,是以區域過去一年的平均地價為基準,深圳是按公告基準地價的35%補繳續期。從目前的情況看,住宅土地使用權到期后需繳納一定費用才能辦理續期是普遍辦法,而按照青島、深圳以地價為基準的模式,業主負擔相對較輕,按照溫州以房產交易價為基準的模式,業主負擔較重。
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