房地產權益信托與債權信托有何區別

**投資基金是一大類概念，國外通常稱為風險投資基金和私募股權投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業入行股權或準股權投資，并介入被投資企業的經營治理，以期所投資企業發育成熟后通過股權轉讓實現資本增值。

根據目標企業所處階段不同，可以將工業基金分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。

**投資基金具有以下主要特點:

第一，投資對象主要為非上市企業。

第二，投資期限通常為3-7年。

第三，積極介入被投資企業的經營治理。

第四，投資的目的是基于企業的潛伏價值，通過投資推動企業發鋪，并在合適的時機通過各類退出方式實現資本增值收益。

工業基金涉及到多個當事人，詳細包括:基金股東、基金治理人、基金托管人以及會計師、律師等中介服務機構，其中基金治理人是負責基金的詳細投資操縱和日常治理的機構。

工業基金入行投資的主要過程為:首先，選擇擬投資對象;然后，入行絕職調查;當目標企業符合投資要求后，入行交易構造;在對目標企業入行投資后介入企業的治理;最后，在達到預期目的后，選擇通過適當的方式從所投資企業退出，完成資本的增值。

**投資基金對企業項目入行篩選主要考慮以下幾個方面:?首先，治理團隊的素質被放在第一位，一個團隊的好壞將決定企業終極的成敗;?其次，產品的市場潛力，假如產品的市場潛力巨大，那么即使目前尚未帶來切實的盈利，也會被基金所望好;?第三，產品的獨特性。

只有具有獨特性的產品才具有競爭力與未來的發鋪潛力;?以下依次是預期收益率、目標市場極高的成長率、合同保護性條款、是否易于退出等。

工業基金在所投資企業發鋪到一定程度后，終極都要退出所投資企業。

其選擇的退出方式主要有三種:一是通過所投資企業的上市，將所持股份獲利拋出;二是通過其它途徑轉讓所投資企業股權;三是所投資企業發鋪壯大后從工業基金手中歸購股份等。

**投資基金投資與貸款等傳統的債權投資方式比擬，一個重要差異為基金投資是權益性的，著眼點不在于投資對象當前的盈虧，而在于他們的發鋪遠景和資產增值，以便能通過上市或出售獲得高額的資本利得歸報。

詳細表現為:

首先，投資對象不同。

**投資基金主要投資于新興的、有巨大增長潛力的企業，其中中小企業是其投資重點。

而債權投資則以成熟、現金流不亂的企業為主。

其次，對目標企業的資格審查側重點不同，**投資基金以發鋪潛力為審查重點，治理、技術立異與市場遠景是樞紐性因素。

而債權投資則以財務分析與物質保證為審查重點，其中企業有無償還能力是決定是否投資的樞紐。

第三，投資治理方式不同。

工業基金在對目標企業入行投資后，要介入企業的經營治理與重大決議計劃事項。

而債權投資人則僅對企業經營治理有參考咨詢作用，一般不參與決議計劃。

第四，投資歸報率不同。

工業投資是一種風險共擔、利潤共享的投資模式。

假如所投資企業成功，則可以獲得高額歸報，否則亦可能面臨虧損，是典型的高風險高收益型投資。

而債權投資則在到期日按照貸款合同收歸本息，所承擔風險與投資歸報率均要遙低于工業基金。

第五，市場重點不同。

**投資基金側重于未來潛伏的市場，而其未來的發鋪難以猜測。

而債權投資則針對現有的易于猜測的成熟市場。

資金信托是以貨泉資金作為標的物，各方當事人以此建立資金信托關系，這種貨泉形態的信托財產稱為“信托金”。

信托金有以下特征:?(1)信托金是一種間接運用的資金。

即信托金運用要經由中介，信托金是所有者通過信托投資機構入行治理運用的資金;?(2)信托金在運動終止時應恢復原來的貨泉形態。

資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開鋪資金信托業務可以使信托資金施展融資職能，為國家經濟發鋪作出貢獻。

資金信托業務的形成有以下幾個原因:

(1)委托人對自己的資金在運用上不諳某種專門技術知識，為避免資金損失而采取資金信托方式;

(2)委托人對自己的資金無暇自為運作生利，而委托信托投資機構處理;

(3)委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機構代為處理其資金。

我國現行的資金信托包括:

(1)信托存款(又分為單位信托存款、公益基金信托存款、勞保基金信托存款、個人特約信托存款);

(2)信托貸款(又分為技術改造信托貸款、橫向聯合信托貸款、聯營投資信托貸款、補償商業信托貸款、耐用消費品信托貸款、專項信托貸款、房地產開發信托貸款);

(3)委托貸款(包括一般委托貸款和專項委托貸款);

?(4)委托投資;

?(5)信托投資。

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