要回購房的定金的規(guī)定

法律效力上說，商品房認(rèn)購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，但是實(shí)際上購房者承擔(dān)定金罰則的可能性要比開發(fā)商大得多。在認(rèn)購階段，購房者僅對房屋的大致情況有所了解，買賣雙方并未就合同條款進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性磋商。而一旦進(jìn)入正式合同的談判階段，購房者有可能會發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想差距甚遠(yuǎn)。在這種情況下要求購房者承諾一定與開發(fā)商簽署買賣合同，顯然是不公平的。

因購房者的原因未能訂立預(yù)售合同的，購房者無權(quán)要求返還定金。對開發(fā)商來說，如為追求更高的經(jīng)濟(jì)利益而與他人訂立預(yù)售合同;未取得預(yù)售許可證之前即與購房者簽訂預(yù)售合同;未告知購房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事實(shí)，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于開發(fā)商和購房者的事由主要有，如雙方就預(yù)售合同的主要條款不能協(xié)商一致或出現(xiàn)不可抗力等情況，導(dǎo)致預(yù)售合同未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！蹦壳暗亩ń鸺m紛主要是因?yàn)殚_發(fā)商的行為沒有統(tǒng)一的規(guī)范，多數(shù)情況是先交定金、簽協(xié)議，后看合同，而合同中又包含一些由開發(fā)商自己擬訂的附加條款。二、買房時注意定金與訂金區(qū)別

定金是指在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前，先行交付另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。定金是債權(quán)擔(dān)保的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

訂金不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款?！坝啞钡暮x是訂立、預(yù)訂之意。通常人們把購房合同的訂金劃分為預(yù)付款,意思指購房者怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢,可以理解為一種預(yù)付款行為,合同確立、履行時預(yù)付款要充抵價款,合同不成立時預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。

一:買房交定金

由于本人是剛需，等著買房結(jié)婚。2017/01/08在中介的帶領(lǐng)下去東莞常平某開發(fā)商樓盤處看樓，看過樣板房后與現(xiàn)場銷售談好價格，并交了兩萬定金并簽訂認(rèn)購協(xié)議。

二:提交資料

按照要求提交戶口本復(fù)印件，身份證復(fù)印件，收入證明及銀行流水等資料給開發(fā)商。

三:約定簽商品房預(yù)售合同

因?yàn)榕R近春節(jié)，與現(xiàn)場銷售約定年后2017/2/19去現(xiàn)場簽合同并交首付款。

四:計(jì)劃有變不想買此房

經(jīng)過與家人的再次商量，覺得不喜歡此房戶型并且當(dāng)時房價挺高，經(jīng)過慎重考慮，確定暫時不買此開發(fā)商處樓房。

五:如何要回定金

a.定金與訂金一字千金:由于本人第一次買房，根本不清楚定金和訂金的區(qū)別。如果是訂金，可直接要回訂金，定金按照法律，若無開發(fā)商或者現(xiàn)場銷售過錯，你不想買房了，開發(fā)商可以不予退還，按撻定處理。

b.找開發(fā)商過錯:開發(fā)商五證兩書都有，若是開發(fā)商無預(yù)售證，屬于非法銷售可以直接要定金，此路不通。

c.要求修改商品房預(yù)售合同:在交定金時，開發(fā)商可能會給你看商品房預(yù)售合同范本，不管你看沒看都沒關(guān)系，就算認(rèn)購書上寫了交定金前有看過合同范本，并無異議。但是一般都沒有開發(fā)商的律師針對每一條現(xiàn)場給你解讀，所以你可以解釋當(dāng)時看的合同范本內(nèi)容并不是很了解或者說沒看過合同范本，反正他們也拿不出證據(jù)說你看過合同范本。還是按照約定的時間去現(xiàn)場簽合同，并前程錄音。我看完合同后提出了合同中關(guān)于面積差異處理，違約責(zé)任不對等，開發(fā)商對于逾期交房不解除合同等8條內(nèi)容，要求他們律師修改合同。合同都在房管局備案的，不可能修改合同內(nèi)容的也不允許，所以整個過程錄音，并證明我如期按照約定去簽合同，只不過我要求修改合同，并不是我不想買房子了。

d.與現(xiàn)場銷售協(xié)商：

我當(dāng)時挺郁悶也挺無奈，就跑去和現(xiàn)場銷售協(xié)商，看能不能退還一半定金給我，將一萬退我另外一萬就當(dāng)做給現(xiàn)場銷售的感謝費(fèi)。畢竟是血汗錢能要回一點(diǎn)是一點(diǎn)。當(dāng)時覺得父母過得這么艱辛，我卻這樣將錢白白損失掉，打了水漂心里過意不去，沒法給自己一個交代，當(dāng)時都快抑郁癥了才出此下策。沒想到現(xiàn)場銷售還是拒絕退還定金，此事可以看出人性的貪婪。

e.找工商行政管理局調(diào)解:

開發(fā)商是不可能按照你要求修改商品房預(yù)售合同內(nèi)容，要是好說話的開發(fā)商就會直接將定金退給你，一般現(xiàn)場銷售或者代理中介都會說，按照認(rèn)購書協(xié)議，你不買房是不退定金的。不過不用著急，直接去當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾矸志滞对V。我投訴后，工商行政管理局的梁科長和陳*華先生親自帶我去銷售現(xiàn)場協(xié)調(diào)，只要消費(fèi)者對合同內(nèi)容有異議并拒絕簽訂合同，開發(fā)商是不能逼著我買這個房子的，就算我白紙黑字簽了認(rèn)購書協(xié)議，事先也看過合同范本，責(zé)任也不全在我，不可能兩萬塊定金都不退還。工商局的官員都具有高超的談判技巧，一般都能通過協(xié)商拿回定金。若協(xié)商不成的話工商管理局表示會立案將開代理銷售公司及發(fā)商記入異常名錄并予以罰款。經(jīng)過協(xié)商以后，現(xiàn)場銷售同意與開發(fā)商協(xié)商退還我定金事宜，但是需要跑一個內(nèi)部流程。(真的是很感謝東莞常平工商分局的梁科長和陳先生，辦事效率高并且我邀請他們吃飯及紅包，他們都直接拒絕，說是他們應(yīng)該做的。現(xiàn)在的官場風(fēng)氣真的是好太多了)。

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