在我國，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的如火如荼。很多有資金的人都會選擇房地產(chǎn)的投資，希望在房地產(chǎn)事業(yè)中獲得一杯羮。根據(jù)我國法律的規(guī)定，房地產(chǎn)工程建設之前需要由房地產(chǎn)工程的承包方與發(fā)包方簽訂承包合同。在下文，小編將針對房地產(chǎn)工程承包合同爭議解決機制為大家詳細介紹，來看一下吧。

房地產(chǎn)工程承包合同爭議怎樣解決?

第一節(jié) 房地產(chǎn)工程合同效力的認定

1.2 建設工程施工合同的效力及其補正

1.2.1.建設工程施工合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定建設工程施工合同(含施工總承包合同、專業(yè)施工分包合同、勞務分包合同)違反法律強制性規(guī)定而無效：

(一)施工人未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級的承攬施工(勞務)任務的;

(二)沒有資質(zhì)的實際施工人借用具有法定資質(zhì)的施工人(勞務分包人)名義的;

(三)招標投標法規(guī)定必須招標未招標或中標無效的(參見本指引2.4.9);

(四)施工人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設工程的。

但是，工程總承包人、施工總承包人、專業(yè)施工分包人將承包范圍內(nèi)的勞務作業(yè)發(fā)包給具有相應勞務作業(yè)資質(zhì)的勞務分包人，應當認定為有效。

5.1.2.2. 無效建設工程施工合同的效力補正

建設工程施工合同在效力上存在瑕疵，當事人通過合法途徑對該瑕疵進行補充和修改，使合同最終成為具有法律效力。

無效建設工程施工合同效力補正主要有以下幾個情形：

(1)行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。如果被代理人在一個月內(nèi)予以追認的，該合同有效。

(2)發(fā)包人無權(quán)處分發(fā)包建設工程的，其簽訂的施工合同無效，但經(jīng)權(quán)利人追認或者該發(fā)包人在訂立合同后取得了處分權(quán)的，該施工合同有效。

(3)承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同，屬于無效合同，但在建設工程竣工前取得相應資質(zhì)等級，施工合同視為有效合同，當事人請求按照無效合同處理的，人民法院將不予支持。

5.1.3工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力及其補正

5.1.3.1工程(勘察、設計、施工)總承包合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定建設工程總承包合同違反法律強制性規(guī)定而無效：

(一)工程總承包人未取得任何一項(勘察、設計、施工總承包資質(zhì))資質(zhì)證書或超越(勘察、設計、施工總承包)資質(zhì)等級承攬工程承包業(yè)務的;

(二)沒有(勘察、設計、施工總承包)資質(zhì)或者具有不符合建設工程項目要求的(勘察、設計、施工總承包)較低等級資質(zhì)的工程總承包人借用具有符合工建設程項目要求的(勘察、設計、施工總承包)較高等級資質(zhì)的工程總承包人名義的;

(三)招標投標法規(guī)定(勘察、設計、施工)必須招標未招標或中標無效的;

(四)工程總承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包所承攬的工程總承包任務的。

5.1.3.2無效工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力補正

對于工程(勘察、設計、施工)總承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍訂立工程(勘察、設計、施工)總承包合同，在工程(勘察、設計、施工)總承包任務完成前取得相應資質(zhì)等級，工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力是否可以補正，法律、法規(guī)并未有明確的規(guī)定。在未有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情況下，不能簡單推定此時效力可以補正，是否能進行效力補正依賴于今后有關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋進一步明確。

5.1.4 工程監(jiān)理合同的效力及其補正

5.1.4.1 工程監(jiān)理合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定工程監(jiān)理合同違反法律強制性規(guī)定而無效：

(一)監(jiān)理人未取得監(jiān)理資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級承攬工程監(jiān)理業(yè)務的;

(二)沒有監(jiān)理資質(zhì)或者具有不符合工程項目要求的較低等級資質(zhì)的工程監(jiān)理人借用具有符合工程項目要求的較高等級資質(zhì)的工程監(jiān)理人名義承攬工程監(jiān)理業(yè)務的;

(三)招標投標法規(guī)定必須招標未招標的;

(四)工程監(jiān)理人非法轉(zhuǎn)讓所承攬的工程監(jiān)理任務的。

5.1.4.2 無效工程監(jiān)理合同的效力補正

工程監(jiān)理人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍訂立工程監(jiān)理合同，在工程監(jiān)理任務完成前取得相應資質(zhì)等級，工程監(jiān)理合同的效力是否可以補正，法律、法規(guī)并未有明確的規(guī)定。在未有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情況下，不能簡單推定此時效力可以補正，是否能進行效力補正依賴于今后有關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋進一步明確。

5.1.5 建設工程合同及建設工程監(jiān)理合同無效的處理原則

建設工程合同(勘察、設計、施工合同)及建設工程監(jiān)理合同無效，性質(zhì)上不可能或者不容易恢復原狀，不能適用返還原則，應當適用折價補償原則，根據(jù)提供的建筑產(chǎn)品及完成的工作，進行折價補償。

律師可提示委托人注意下列情形：

(一)在合同無效的情況下，根據(jù)工程驗收是否合格，將導致不同的處理結(jié)果：

(1)建設工程竣工驗收合格的，施工人可請求參照合同約定支付工程價款;

(2)建設工程竣工驗收不合格，但修復后合格的，修復費用由施工人承擔;

(3)建設工程竣工驗收不合格，且無法修復，發(fā)包人可請求返還已經(jīng)支付給施工人工程款。

(二)建設工程不合格的，發(fā)包人及施工人按照過錯程度承擔施工人返工、修理、停工、窩工損失以及因工程質(zhì)量缺陷造成發(fā)包人的損失。

(三)對施工人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設工程取得的利益、出借法定資質(zhì)的建設施工人因出借行為取得的利益、沒有資質(zhì)的實際施工人借用資質(zhì)簽訂合同取得的利益，由人民法院采取民事制裁措施予以收繳。

第二節(jié) 建設工程合同的法定解除

5.2.1 建設工程施工合同中發(fā)包人和承包人的法定解除權(quán)

《合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定了合同當事人的意定解除權(quán)和法定解除權(quán);第九十五條規(guī)定了解除權(quán)消滅的情形;第九十六條規(guī)定了解除權(quán)的行使程序;第97條規(guī)定了合同解除的效力;第二百五十三條、第二百五十九條對建設工程合同當事人的法定解除權(quán)作了規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條、第9條在《合同法》的法理基礎上對建設工程施工合同的承、發(fā)包當事人的法定解除權(quán)作了規(guī)定;第10條規(guī)定了建設工程施工合同解除后的處理原則。

5.2.1.1 發(fā)包人的解除權(quán)

承包人具有下列情形之一，發(fā)包人可以解除建設工程施工合同：

(一)明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務的;

(二)合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的;

(三)已經(jīng)完成的建設工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復的;

(四)將承包的建設工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的;

5.2.1.2 承包人的解除權(quán)。

發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應義務，承包人可以解除建設工程施工合同：

(一)未按約定支付工程價款的;

(二)提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備不符合強制性標準的;

(三)不履行合同約定的協(xié)助義務的。

5.2.3 建設工程設計合同中委托人和設計人的法定解除權(quán)

5.2.3.1委托人的解除權(quán)。

委托人可依據(jù)《合同法》第九十四條及第二百五十三條行使合同解除權(quán)。

5.2.4 建設工程監(jiān)理合同中委托人和監(jiān)理人的法定解除權(quán)

發(fā)包人與工程監(jiān)理人之間的關(guān)系在性質(zhì)上是委托合同關(guān)系。委托人或者監(jiān)理人可以隨時解除委托合同。

5.2.5建設工程合同解除后的處理原則

5.2.5.1合同法定解除的法律后果

建設工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應當按照約定支付相應的工程價款。

已經(jīng)完成的建設工程質(zhì)量不合格的，修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人可請求支付工程價款，但承包人應承擔修復費用;修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包無權(quán)請求支付工程價款。因建設工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。

建設工程設計合同(一)(示范文本GF-2000-0209)第7.1條，在合同履行期間，發(fā)包人要求解除合同，設計人未開始設計工作的，不退還發(fā)包人已付的定金;已開始設計工作的，發(fā)包人應根據(jù)設計人已進行的實際工作量，不足一半時，按該階段設計費的一半支付;超過一半時，按該階段設計費的全部支付。合同解除后，設計人仍應對已提交設計資料及文件出現(xiàn)的遺漏或錯誤負責修改或補充。

建設工程勘察合同(一)(示范文本)GF-2000-0203，合同履行期間，由于工程停建而終止合同或發(fā)包人要求解除合同時，勘察人未進行勘察工作的，不退還發(fā)包人已付定金;已進行勘察工作的;完成的工作量在50%以內(nèi)時，發(fā)包人應向勘察人支付預算額50%的勘察費;完成的工作量超過50%時，則應向勘察人支付預算額100%的勘察費。勘察成果資料質(zhì)量不合格，不能滿足技術(shù)要求時，其返工勘察費用由勘察人承擔。

建設工程監(jiān)理委托合同就合同屬性而言不可能或者不容易恢復原狀。委托人解除合同的，委托人除對受托人已履行的部分給付監(jiān)理報酬外，對在不可歸責于受托人的情況下，因解除委托合同給委托人造成的監(jiān)理報酬減少承擔賠償責任。

受托人解除合同的，對在不可歸責于委托人的情況下，若委托人自己不可能親自處理該項事務，而且又不能及時找到合適的受托人代他處理該委托事務而發(fā)生損害的，受托人應承擔賠償責任。

5.2.5.2合同解除后的損害賠償

民法通則第一百一十一條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。同時根據(jù)民法通則第一百一十五條的規(guī)定，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權(quán)利。因一方違約導致合同解除的，違約方應當賠償因此而給對方造成的損失。

5.2.6 行使合同解除權(quán)應注意的事項

律師代理當事人主張解除合同時應告知委托人注意下列事項：

(一)行使解除權(quán)應當書面通知對方;

(二)未在法定或約定的期限內(nèi)行使解除權(quán)的，該權(quán)利消滅;

(三)沒有法定或約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對方催告在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅;

(四)合同解除后，不影響合同中結(jié)算和清算條款的效力。

(五)律師應提示委托人在合同解除后，還應當履行通知、協(xié)助、保密等后契約義務。

當事人不同意對方提出的解除合同主張時，律師應告知委托人注意下列事項：

(一)當事人有權(quán)對合同解除或合同相對方合同解除權(quán)的行使提出異議。異議提出的方式，應與合同相對方解除合同的通知相同或相類似。

(二)當事人異議不能產(chǎn)生預期效果時，當事人可以請求法院或仲裁機構(gòu)宣告解除合同的行為無效。

第三節(jié) 建設工程合同常見糾紛

5.3.1 招標投標糾紛

5.3.1.1 中標結(jié)果無效糾紛

招投標雙方就招投標過程中的行為發(fā)生爭議要求確認中標無效，必須具有法定的事由。《招投標法》對六種導致“中標無效”的法定事由作了規(guī)定，參見本指引第2.4.9項。

5.3.1.2 中標后拒簽合同糾紛

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。投標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)投標人在中標后拒絕與招標人簽訂書面合同和招標人在確定中標人并向中標人發(fā)出中標通知書后，在法定或約定的時間內(nèi)拒絕與中標人簽訂書面合同。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任;相關(guān)法律責任是違約責任還是締約過失責任尚存爭議。

5.3.2 勘察、設計合同糾紛

5.3.2.1勘察、設計質(zhì)量糾紛案件

勘察人、設計人對勘察、設計成果承擔瑕疵擔保責任，因其原因造成發(fā)包人損失的，承包人應繼續(xù)完善勘察、設計，減收或者免收勘察費、設計費并賠償損失;勘察人、設計人不應在不符合經(jīng)有關(guān)政府部分批準的項目規(guī)劃和設計等建設工程的要求的情況下接受勘察、設計委托。

5.3.2.2勘察、設計合同期限糾紛案件

勘察人、設計人未按合同約定提供勘察、設計成果，應按合同約定應承擔的違約責任或者賠償損失;發(fā)包人或業(yè)主原因?qū)е鹿て谘诱`的，勘察人、設計人有權(quán)要求業(yè)主承擔窩工損失。

5.3.2.3勘察、設計變更糾紛案件

勘察、設計過程中的發(fā)生合同外工程范圍變更和工程量增減的，發(fā)包人應當按照實際發(fā)生的工作量支付勘察費、設計費。

5.3.3 監(jiān)理合同糾紛

5.3.3.1監(jiān)理工作內(nèi)容糾紛

5.3.3.1.1 因監(jiān)理合同對監(jiān)理工作內(nèi)容約定不明確而發(fā)生的糾紛

通常情況下，糾紛發(fā)生的原因主要是：

(1)發(fā)包人和監(jiān)理人雙方未采用GF—2000—0202《建設工程委托監(jiān)理合同》(示范文本)，而是自行擬訂工程委托監(jiān)理合同，且自行擬訂的合同中對監(jiān)理人的正常工作、附加工作和額外工作的范圍和內(nèi)容的約定不明確;

(2)雙方采用GF—2000—0202《建設工程委托監(jiān)理合同》(示范文本)簽訂合同，但合同專用條件中對監(jiān)理人實施工程監(jiān)理的正常工作內(nèi)容的約定不明確;

(3)工程施工期間監(jiān)理人實施了合同約定之外的監(jiān)理工作內(nèi)容。

5.3.3.2監(jiān)理工作缺陷糾紛

5.3.3.2.1因監(jiān)理人不履行合同約定的監(jiān)理工作內(nèi)容而發(fā)生的糾紛

監(jiān)理人員明知工程施工不符合工程設計要求、施工技術(shù)標準和合同約定而并不要求建筑施工企業(yè)改正的、工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質(zhì)量標準或者合同約定的質(zhì)量要求后既不報告給建設單位也不要求設計單位改正時，均應承擔相應違約責任。

5.3.3.2.2因監(jiān)理人履行的監(jiān)理工作內(nèi)容不符合合同約定而發(fā)生的糾紛

監(jiān)理人員故意阻撓承包單位的施工而影響工程工期的、逾期向發(fā)包人提交監(jiān)理工作報告的、未經(jīng)發(fā)包人同意隨意給承包人簽發(fā)施工聯(lián)系單或進行工程量簽證等情形，在該等情形下，委托監(jiān)理合同對違約責任有約定的，發(fā)包人可以依據(jù)合同要求監(jiān)理人承擔違約責任;合同對違約責任沒有約定的，發(fā)包人可以依據(jù)《建筑法》第三十五條的規(guī)定要求監(jiān)理人承擔相應賠償責任。

5.3.3.2.3因監(jiān)理人與承包人串通損害發(fā)包人利益而發(fā)生的糾紛

實踐中，不少監(jiān)理人員為獲取非法利益，違反法律規(guī)定、合同約定及其職業(yè)操守，置合同約定的監(jiān)理工作內(nèi)容于不顧，與承包人串通導致工程質(zhì)量達不到驗收標準、工期延誤和安全事故等，進而損害了發(fā)包人的利益。在發(fā)生該等情形下，律師可以提示發(fā)包人在起訴時有權(quán)將監(jiān)理人和承包人列為共同被告，要求監(jiān)理人和承包人承擔連帶賠償責任。

5.3.4 建設工程合同糾紛

5.3.4.1 施工合同主體糾紛

5.3.4.1.1因承包商資質(zhì)不夠?qū)е碌募m紛

(1)施工單位無證、無照承包工程，所簽訂的合同無效(一般農(nóng)建工程除外)。

(2)施工單位借用、冒用、盜用營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書承包工程,所簽訂的合同無效。

(3)施工單位超越經(jīng)營范圍、資質(zhì)等級承包工程所簽訂的合同無效。

在現(xiàn)實生活中，當我們就房地產(chǎn)工程承包合同出現(xiàn)糾紛的時候，首先需要就房地產(chǎn)工程承包合同的法律效力進行認定，其次在符合條件下，可以使得房地產(chǎn)工程承包合同法定解除。小編也針對房地產(chǎn)工程常見的糾紛，為大家提出了具體的解決機制。

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