問題一：是對市場價值或價格的評估，還是對其有限價值或價格的評估?

在國有土地上住宅房屋征收評估中，往往有一些不同于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的房屋。如獨門獨院的私房，其合法占有土地的面積，就超過標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)占有的土地面積。對其補償價值或價格的評估，在實際操作中的方法不一。如在國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)實施前，浙江省是根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第12條“被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補償。”杭州市有關(guān)部門根據(jù)這一規(guī)定，對超過部分的土地面積補償價格作了具體明確。但在住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)實施后，對這一規(guī)定是否繼續(xù)執(zhí)行就產(chǎn)生了分歧。

一些人認為，《辦法》第11條規(guī)定：“被征收房價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”同時，第14條再次強調(diào)：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”也就是說，被征收房屋的價值，是公開、公平的市場價值，這一價值包含其占有的土地價值。持不同意見的人士則認為，土地不同于房屋，房屋有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，而土地的所有權(quán)屬國家所有，土地的占有者只有使用權(quán)。所以對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地不能按市場價進行評估補償，只能按照《條例》前的政策、規(guī)定對其進行評估，如浙江省按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補償。還有人雖然認同按市場價對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地進行評估，但由于土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以在市場價中應(yīng)當(dāng)扣除所有權(quán)的價格。

筆者贊同第一種觀點。因為《條例》實施前的拆遷政策、規(guī)定是在一定歷史條件下制定實行的，這些政策、規(guī)定在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性，與現(xiàn)行的征收條例、評估辦法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性要求不相符了。按照《條例》和《辦法》規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地補償價值或價格的評估，應(yīng)當(dāng)是對其進行市場價值或價格的評估，而不是按照原有的政策、規(guī)定對其進行評估補償(按以前政策對其進行評估補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往偏低，有些地方其土地的補償標(biāo)準(zhǔn)不及裝修涂料的補償標(biāo)準(zhǔn))，更不應(yīng)該在市場價值或價格評估中，扣除所謂土地所有權(quán)價值或價格。這是因為土地市場價值或價格，是指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點

自愿進行交易的金額，其評估的價值或價格是客觀、公正地反映土地市場價值或價格的。而土地市場價值或價格依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)、政策規(guī)定，其本身的定義就是指土地使用權(quán)價值或價格，也就是說，不含所有權(quán)價值或價格，常說的出讓土地市場價值或價格，其全稱是出讓國有土地使用權(quán)市場價值或價格。因此，在土地市場價值或價格中再去扣除所謂所有權(quán)的價值或價格，于理、于法依據(jù)不足。

問題二：應(yīng)該如何進行評估?

按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評估可以選用基準(zhǔn)地價修正法、比較法、成本法等適當(dāng)?shù)姆椒ǎ@些方法的運用對房地產(chǎn)估價師來說，都比較熟悉。而在具體運用中，影響土地價格的重要因素——容積率，如何選擇，業(yè)內(nèi)有不同的意見。

有意見認為，容積率的修正，應(yīng)是估價對象實際容積率與可比案例容積率的修正，在不以標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，這是毫無疑問的。但在以標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時,將估價對象實際容積率與可比案例容積率進行修正，就不妥了。這是因為，現(xiàn)在所說的超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地，是指與標(biāo)準(zhǔn)容積率相比估價對象所占土地超出了標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，“超出”是以標(biāo)準(zhǔn)容積率為標(biāo)準(zhǔn)的，也就是說，在這塊多出來的土地上，可以建造標(biāo)準(zhǔn)容積率的房屋。所以，在進行超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評估時，其容積率應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)容積率。

問題三：在補償方式上，除貨幣補償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換?

《條例》第20條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在多數(shù)地方，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地被征收人只有貨幣補償一種選擇，浙江杭州就沿用了這一方法。因為不少人認為，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅是對被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是認為房產(chǎn)證上記載的房屋面積，才是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)。而國有土地使用證上記載的土地使用權(quán)面積，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，將被征收人合法占有的房屋與土地分割開來。

這顯然與現(xiàn)行法規(guī)政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。也就是說，房地產(chǎn)的價值或價格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一的前提下的價值或價格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果只將房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，那么是否要對所有被征收房屋的價值或價格進行房屋和土地的價值或價格分割，然后扣除土地價值或價格而不作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)?這顯然有違常理，對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地的被征收人來說也是不公平的。當(dāng)然，違法違章建筑除外。