家住云溪路某小區的李先生與我市某物業管理公司簽訂了物業管理服務合同，雙方就物業管理服務質量、物業管理服務費用等達成了協議。但居住過程中李某以消防設施沒水、草坪無人維護等服務質量問題為由拒交物業管理費。

物業公司訴至法院。法院經審理認為，物業公司依據物業管理服務協議向李某收取相關費用，于法有據。物業公司依約履行了物業管理服務的義務，李某作為受益人應履行交納相關費用的義務。該物業公司自2001年度連續3年均被市建委授予“十佳物業管理企業”，其物業管理服務的質量應該給予肯定。李某作為業主認為物業公司服務不好，可通過提議召開業主大會，并通過業委會選擇物業公司等途徑解決。

判決：

法院依法判決：李某依照與物業公司達成的物業管理協議，向物業公司給付物業費。

分析：

市中級人民法院民二庭法官曹-志結合此案及相關的辦案實踐談到，物業費一類的糾紛案件近一個時期較多。業主往往以物業公司服務質量達不到要求，如環境衛生狀況差、垃圾清理不及時、小區管理秩序混亂、物業公司改變公共設施的用途謀取利益等理由，拒絕交納物業管理費，而被物業公司告上法庭。其中，因業主拒絕交納物業管理費的維權方式不當和證據不充分，而造成敗訴的情況占大多數。

那么，業主到底應當采取何種措施或正當途徑，來保護其合法權益?應注意以下幾點：一是業主在入住居住小區后，正常情況下應通過召開業主大會選舉成立業主委員會，代表業主與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，這種合同對全體業主均具有法律約束力。二是將對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會反映，業主委員會與物業管理企業進行交涉，改善其物業服務，嚴格履行物業服務合同。三是物業公司拒絕改善服務或仍不履行相關義務的，業主委員會在履行通知義務后，自行或委托他人就單項問題進行改正完善，由此支出的合理費用與造成的損失，應當由物業管理企業承擔，業主委員會進行追償。四是物業管理企業存在嚴重違約行為，業主可通過業主大會或業主委員會解除合同，另聘物業管理企業進行管理，并追究物

業管理企業的相關責任。這些維權措施的實施，不應以業主單個主體的名義進行，應當以業主大會或業主委員會的整體名義實施。

另外，業主一旦因不交物業費被起訴，而要在訴訟中占優勢的話，必須有充分的證據能夠證明物業公司存在違約或侵權的行為、其應當承擔相應的法律責任;包括須有明確證據能夠證明物業公司存在侵害公共利益或個利處益的行為，即物業公司除表現為共同利益的侵害，如社區環境、秩序等外，還涉及到對業主個體利益的侵害，如房屋維修不及時、物品因物業管理公司存在重大過失而丟失等。