《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是房屋因征收活動(dòng)不能繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而造成的損失。同時(shí)該規(guī)定第二十三條規(guī)定:對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
實(shí)踐中對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償方式具體分為以下幾種:
1.以被征收房屋的總體價(jià)值的一定比例計(jì)算。例如,《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定,拆遷非住宅房屋造成停業(yè),屬于營(yíng)業(yè)用房的,應(yīng)給予不超過(guò)拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營(yíng)業(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)給予不超過(guò)拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。
2.按房屋面積計(jì)算。上海規(guī)定,因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2計(jì)算,由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。
3.根據(jù)經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)等指標(biāo)確定。深圳規(guī)定,拆遷合法經(jīng)營(yíng)性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的,能依據(jù)完稅證明提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的,給予3個(gè)月稅后利潤(rùn)補(bǔ)償;不能提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的,按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤(rùn)額計(jì)算或者按照同類房屋市場(chǎng)租金,給予3個(gè)月的補(bǔ)償。
4.區(qū)分企業(yè)用房是住宅用還是非住宅用,如《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定:
(1)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估的計(jì)算公式為:停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=(用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限
①用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場(chǎng)月租金,由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
②月凈利潤(rùn)是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用被征收房屋,在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤(rùn)。月凈利潤(rùn)按征收決定發(fā)布前12個(gè)月的損益表確定。無(wú)法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅推算。
③修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1,根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀況和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正,修正調(diào)整幅度不得超過(guò)20%。
④員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在停產(chǎn)停業(yè)期間,每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助,員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個(gè)月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月繳納社會(huì)保險(xiǎn)的月平均人數(shù)計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)(代)辦機(jī)構(gòu)開(kāi)具參保人數(shù)證明。
(2)用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定。
5.按照營(yíng)業(yè)年限計(jì)算。一般是在確定稅基后,根據(jù)營(yíng)業(yè)年限確定相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)。
6.由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估,并按照評(píng)估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。
7.據(jù)實(shí)補(bǔ)償,協(xié)商確定。由被拆遷人提供相關(guān)材料證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額與拆遷人進(jìn)行協(xié)商確定,補(bǔ)償期限為停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間。
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