【案情】原告：李先生被告：某市房地產管理局第三人：某房地產公司2001年11月，經被告批準，第三人在某路一帶進行危舊房改造建設拆遷工作。原告與其就拆遷安置事宜經協商達成一致意見，誰對其房屋貨幣補償205萬元人民幣表示異議，第三人認為該估價結果是由某房地產估價事務所作出的，不會有錯誤。雙方發生爭議，原告申請被告對此裁決。被告經審查認為，第三人對原告所有的房屋作價補償人民幣205萬元人民幣是符合有關規定的，因此依據《城市房屋拆遷管理條例》規定作出裁決：第三人對原告的貨幣補償符合法律規定。原告在接到拆遷裁決后，因對被告作出的拆遷裁決確定的貨幣補償金額不服，向人民法院提起訴訟。原告訴稱：被告在拆遷裁決中認定對原告所有的房屋作價補償205萬元與事實不符，請求人民法院判決撤銷被告作出的拆遷裁決確定的作價補償金額。被告辯稱：其裁決確定的對原告所有的房屋作價補償認定事實清楚，適用法律法規正確，請求人民法院維持。第三人同意被告作出的拆遷裁決。在人民法院宣告判決前，被告決定撤銷其裁決，并變更第三人向原告支付貨幣補償款268萬元。原告申請撤訴，人民法院經審查認為原告的撤訴申請符合法律規定，因此裁定準許原告撤訴。【評析】本案是因被拆遷人不服房屋拆遷主管部門裁決貨幣補償的金額而提起的訴訟糾紛。根據新《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定，“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”第25條規定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第24條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。”根據上述規定，貨幣補償、產權調換都要考慮到房屋的區位、用途、建筑面積等因素。此外，新《城市房屋拆遷管理條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了原《城市房屋拆遷管理條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規定。貨幣補償后，如果所有權與使用權分離，拆遷人不再承擔對使用人的安置責任，而轉由所有人對使用人進行安置。拆遷貨幣補償標準確定的基本原則———等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。所謂“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等。由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。所謂用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意，是否取得合法手續為依據，如原設計用途為經營性用房的，以取得營業執照作為確認其為營業性用房的依據；如原設計為住宅，改為營業性用房的，不但要有營業執照，還應當有規劃部門同意變更的依據。這里的“等因素”應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位、用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。