房屋拆遷補償?shù)男问脚c標準是什么

一、拆遷補償?shù)男问?/p>

拆遷補償?shù)男问接腥N，即產(chǎn)權調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。

1、產(chǎn)權調(diào)換。

是指拆遷人用異地或者原土地上再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應的房屋產(chǎn)權。

2、產(chǎn)權調(diào)換。

對于拆遷人來說有影響余房率的負面作用，但是有利于保護被拆遷人的房屋產(chǎn)權和其他合法權益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的，所以《拆遷條例》賦予被拆遷人要求以產(chǎn)權調(diào)換的形式給予補償?shù)臋嗬⑶乙?guī)定：“拆除出租住宅房屋，應當實行產(chǎn)權調(diào)換。”當然，產(chǎn)權調(diào)換也不是絕對的，對于還建有特殊困難，又沒有其他房屋可供調(diào)換的建設項目，被拆遷人產(chǎn)權調(diào)換的要求就不能給予支持。另外，拆除地上附屬建筑物也不實行產(chǎn)權調(diào)換，但要付給被拆遷人拆遷補助費。

3、作價補償。

指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟損失。作價補償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過大。

產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合是指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實行產(chǎn)權調(diào)換，一部分實行作價補償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補償形式問題上的分歧。

二、拆遷補償?shù)臉藴?/p>

產(chǎn)權調(diào)換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。

所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規(guī)則》執(zhí)行。實踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結構上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權調(diào)換的價格結算問題。

根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價。重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質(zhì)量的房屋的造價(以每年公布的當年造價為準)。結構差價是指不同結構的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結算結構差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結算的標準，由一方向另一方支付結構差價。非住宅房屋的產(chǎn)權調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，即以重置價格結合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。

至于住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換的價格結算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換情況復雜，各地對結構差價支付亦采不同政策，因而不在全國實行統(tǒng)一的規(guī)定。

作價補償?shù)臉藴适前凑毡徊鸪课萁ㄖ娣e的重置價格結合成新計算的。實行作價補償，應當由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據(jù)。一般不允許當事人之間私下交易。

《拆遷條例》對拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人應當按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建;作價補償?shù)模瑧粗刂脙r格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償范圍。這是考慮到當?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復公益事業(yè)的正常進行而作出的規(guī)定。

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