如今,隨著房價的不斷攀升,不少夫妻在離婚的時候?yàn)闋帄Z房產(chǎn)都會大打出手。在離婚對房產(chǎn)進(jìn)行分割的時候,如果該房產(chǎn)是婚前購買的,那么此時該歸誰呢?相信很多人都想了解這方面的內(nèi)容,下面就讓律霸小編為您做詳細(xì)介紹吧。
一、婚前買房離婚后歸誰
在夫妻之間沒有任何約定的情況下,婚前財產(chǎn)屬于個人,不因夫妻婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此,如果婚前買的房產(chǎn)是在夫妻關(guān)系成立之前所取得的,一般都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。
此外,由于期房的預(yù)售制度的存在以及房屋產(chǎn)權(quán)證的取得需要履行一定的手續(xù),因此,在簽訂購房合同和實(shí)際取得房產(chǎn)證之間有一個時間差。如果在這個時間差當(dāng)中恰好男女雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù),也即,夫妻一方在婚前先與售房人簽訂了房屋買賣合同,在辦出產(chǎn)權(quán)證之前又與他方辦理了結(jié)婚登記手續(xù),此時應(yīng)如何認(rèn)定房屋的權(quán)屬性質(zhì)?到底是婚前財產(chǎn)還是婚后財產(chǎn)?答案是房屋應(yīng)屬于婚前個人財產(chǎn),理由如下:
1、男女一方婚前與售房人簽訂了房屋買賣合同后,即對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利,此種權(quán)利在法律上稱之為債權(quán);產(chǎn)權(quán)證辦出后對房屋享有的權(quán)利在法律上稱之為物權(quán)(所有權(quán))。
2、由于婚前財產(chǎn)屬于個人,因此,男女一方婚前對售房人享有的請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的債權(quán)屬于婚前個人財產(chǎn)。而當(dāng)購房人取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證之后,購房人享有的對售房人的債權(quán)即告消滅,變成了對房屋享有的物權(quán)(所有權(quán))。
3、在此種情況下,債權(quán)變成了物權(quán),沒有先前的債權(quán),也就不會有后面的物權(quán)(所有權(quán)),物權(quán)是債權(quán)的轉(zhuǎn)化形式。由于債權(quán)在此種情況下屬于夫妻一方的婚前財產(chǎn),而物權(quán)(所有權(quán))又是由債權(quán)轉(zhuǎn)化而來,因此,若夫妻一方在婚前購買了房屋,婚后才辦出產(chǎn)權(quán)證的,該房屋屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)。
4、即使是夫妻一方婚前按揭貸款買房、婚后取得產(chǎn)權(quán)證,并且婚后共同還貸的,此種房屋仍應(yīng)認(rèn)定為婚前財產(chǎn),同樣此種貸款屬于婚前債務(wù),不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。當(dāng)房屋所有人無法按時還貸時,銀行無權(quán)向夫妻另一方主張權(quán)利,要求還貸。對于婚后共同還貸的部分,由于還貸的財產(chǎn)屬于夫妻共同所有,因此,不享有房屋所有權(quán)的一方有權(quán)在分割財產(chǎn)時要求歸還已還貸額的一半。
5、對于男女一方父母在婚前為雙方結(jié)婚而出資購置的房屋,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對自己子女的個人贈與,是夫妻一方的婚前財產(chǎn),但父母明確表示贈與雙方的除外;對于男女雙方父母在婚前為雙方結(jié)婚而共同出資購置的房屋,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對自己子女的個人贈與,在分割財產(chǎn)時按買房時的出資額認(rèn)定夫妻一方的相應(yīng)份額,但父母明確表示贈與雙方的除外。同時還要注意另外一個問題,即夫妻一方受贈與的房屋問題。
依據(jù)新《婚姻法》第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定:“遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)”應(yīng)該屬于個人財產(chǎn),即以贈與人在合同中的意思表示為準(zhǔn),如果確定贈與一方則屬于該方的個人財產(chǎn)。
二、以小孩名義買房離婚后歸誰?
一方面,根據(jù)有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)定,只有在房地產(chǎn)管理部門登記并取得房屋權(quán)屬證書的人,才是房屋的所有權(quán)人。如城市房地產(chǎn)管理法第五十九條規(guī)定:“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?!?/p>
而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定:“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?!?/p>
從中可以看出,以未成年人名義購房且房產(chǎn)證上的名字是未成年人的,產(chǎn)權(quán)人只能是該未成年人。
另一方面,父母將所購房屋,無償?shù)怯浗o未成年子女,實(shí)際上屬于父母對子女的財產(chǎn)贈與,且不動產(chǎn)經(jīng)過辦理登記即為實(shí)際交付履行,贈與關(guān)系成立。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第一百二十八條和第一百二十九條分別規(guī)定:“公民之間贈與關(guān)系的成立,以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋,如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù),但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人,受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的,可以認(rèn)定贈與有效,但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)”、“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)?!?/p>
因此,以小孩名義購房寫房產(chǎn)證上寫的是小孩的名字,則小孩是該房屋的所有權(quán)人,作為父母的夫妻均無權(quán)處分。
如果房產(chǎn)是屬于夫妻一方在婚前購買并在夫妻關(guān)系成立之前取得的,那么是認(rèn)定為夫妻一方財產(chǎn)的,此時在離婚的時候不作分割。但如果是婚前購買婚后還貸的話,則情況可能就比較復(fù)雜,需要具體問題具體分析。如果你在這方面遇到了什么問題的話,可以咨詢一下我們律霸的在線律師。
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