在計算房屋相對應(yīng)增值部分時,有以下七種計算方式可供參考:
第一種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格 貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。
這種計算方式的原理為:房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款,夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產(chǎn)的比例,用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分,再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。
第二種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格 已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。
此種計算方式的原理為:夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款,即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和,再乘以離婚時房屋市場價,則為夫妻共同分割的部分,減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認(rèn)定上,前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當(dāng)中,而本計算方式則認(rèn)為未歸還的利息最終歸銀行所有,不是房產(chǎn)本身的價值,故不能將其納入到房產(chǎn)價值當(dāng)中。
第三種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)
此種計算方式的原理為:還貸本金除以房屋當(dāng)時購買價即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價比例,再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應(yīng)的增值部分,此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基數(shù),并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當(dāng)中。
第四種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)
此種計算方式的原理為:此種計算方式是以雙方結(jié)婚的時間節(jié)點為基礎(chǔ)計算,因為現(xiàn)實生活中存在一方購房之后很多年才結(jié)婚,也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋,而這樣一段時間房產(chǎn)增值應(yīng)算作產(chǎn)權(quán)登記一方個人財產(chǎn)的增值,而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻(xiàn)價值,故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個角度來講,似乎第四種計算方式比第三種更科學(xué)一些。
第五種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)
此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似,但實際上是有區(qū)別的,此計算方式也是以雙方結(jié)婚時間節(jié)點為計算基礎(chǔ),夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例,再乘以從結(jié)婚到離婚房產(chǎn)的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應(yīng)的房產(chǎn)增值。
第六種計算方式為:對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分
此種計算方式的原理為:用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例,在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分,即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中,而實際上房產(chǎn)隨著時間的延長會不斷增值,但稅費是固定不變,裝修部分不但不會增值,相反還會貶值。所以雖然有人認(rèn)為該種計算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利,但因為原理上分析不夠合理化,所以實踐當(dāng)中這種計算方式運用的比較少。
第七種計算方式:夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分,其中:
房產(chǎn)總增值=房屋當(dāng)前市場價-房屋購置價
首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)
個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)
此種計算方式最為繁瑣,但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定,反而相對來說爭議更少,所以運用起來也比較常見。
離婚的時候雖然房子被認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn),是不能要求分割的。但在結(jié)婚之后,房子可能出現(xiàn)增值的情況,對于這部分增值離婚的時候另一方其實也是有權(quán)要求分割的。不過,具體分割之前還是需要先對房屋的增值部分作出計算,才能確定究竟增值了多少,這才有可以分割的基礎(chǔ)。
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