購房合同到期不交房的后果是什么
新的《民法典》于2021年1月1日生效,《中華人民共和國合同法》有效時期為2020年12年31日止,屆時與《民法典》相沖突的條款失效,由新頒布的司法解釋替換。
《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任”
第九十四條 【合同的法定解除】有下列情形之一的,當事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
購房合同到期不交房的后果是什么?
1、買受人的合同解除權(quán)
出賣人延期交房,屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規(guī)定,當事人一方延期履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定,出賣人延期交房的,經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。
2、出賣人支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付使用房屋的,應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理,但其對于交房問題的規(guī)定,對非商品房的買賣合同糾紛的處理,也可以比照適用。
二、延期交房如何認定
原則上,出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:
1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。
根據(jù)《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務,否則構(gòu)成延期交房。
2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。
根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計?!痹瓌t上,出賣人在開始銷售商品房時應當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設(shè)計方案,并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說,規(guī)劃、設(shè)計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定,買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預期的發(fā)展。因此,確定的規(guī)劃、設(shè)計方案應作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的,應視為嚴重違約。但是,如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改),或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設(shè)計進行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責,但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任,顯然有失公平。我們認為,在此情形下,可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論,即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動,導致法律行為基礎(chǔ)喪失,當事人合同目的不能實現(xiàn),且該情勢變更的發(fā)生不可預見,不可歸責于當事人,若維持原合同的效力顯失公平,則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論,由于情勢發(fā)生變更而導致合同解除,本就不存在任何一方違約,也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則,但實務中可依據(jù)情勢變更的原理,并結(jié)合具體案情,適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。
綜合上述,小編整理有關(guān)購房合同的相關(guān)內(nèi)容。由此可見,如果出現(xiàn)購房合同到期不交房的情況,此時購房者不是馬上就可以要求退房,需要給予開發(fā)商一定的寬限期,但如果在寬限期屆滿之后還是無法交房,則可以要求退房,且可以同時要求開發(fā)商承擔相應的責任。更多相關(guān)問題,律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務。
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