【簡介】

原告：成、陶、陳等147名

被告：*銀昌房地產開發有限公司（以下簡稱**公司）

147名原告分別與被告簽訂了商品房買賣合同，同意147名原告分別購買被告在重慶市沙坪壩區雙北劉東村開發的“繁華時空”147棟共26層的商品房

后，被告擅自增加該樓房的容積率，2007年10月29日，重慶市規劃局沙坪壩區分局對被告**公司作出處罰決定，共4層，面積3254平方米，新增房屋48棟，決定對未經批準擅自變更建設項目規劃許可的3254平方米部分給予500元/平方米的處罰。完成罰款并完善相關程序后，將辦理永久性規劃許可手續。然而，被告**公司的超建部分未能于2008年3月31日通過規劃驗收

原告在收到該房屋后，發現被告違反合同，擅自更改了《建設項目規劃許可證》及其附件和附圖的內容，建筑超過4層，3254平方米，導致社區容積率大幅上升，人均實際占用的公共空間減少，使用環境和生活舒適度惡化，居住條件和生活質量嚴重下降，房屋的專有部分已折舊

147名原告分別根據其房屋面積（三種不同類型的房屋）提出索賠。其中，程等73名原告請求人民法院責令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院責令被告賠償損失15000元；陳等48名原告請求人民法院責令被告賠償損失2萬元。法律效力，規劃行政部門已批準規劃變更。2、原告未就損失及損失金額提供任何證據，應承擔舉證責任。因此，要求法院駁回原告的索賠。

[判決]

法院認為**公司違反了合同雙方關于共26層“全盛空間”的協議，轉讓了“全盛空間”。完成一棟共30層的商品房住宅屬于違約行為。該行為導致原告所購房屋的居住環境和居住舒適度惡化，房屋價值相對下降，給原告造成損失**公司的行為違反了誠信原則，應依法予以賠償。原告的損失額應當綜合考慮原告遭受的損害程度和被告違約可能帶來的利益，酌情確定。據此，法院命令被告**銀昌房地產開發有限公司按照146名原告購買房屋的面積，分別賠償三類原告6000元、9000元和12000元的損失。規劃部門關于“罰款后辦理永久性規劃許可證手續”的行政處罰決定是否表明被告已獲得規劃行政部門批準建造超過4層的建筑物？

2。被告違約是否給原告造成了損失？如何計算原告的損失？

[法理分析]

本案是房地產開發公司擅自提高容積率引起的一宗特殊的商品房買賣合同糾紛案件。本案具有新穎性和代表性。商品房買賣合同中關于違約責任的規定一般限于逾期付款、逾期交付等。在本案中，原告稱被告違約，被告擅自增加容積率，商品房買賣合同不涉及違約責任。這是重慶首例房地產開發商因超出規劃提高容積率而被業主起訴違約的案件。在目前房地產市場各種違規行為的情況下，該案具有代表性。妥善處理這類案件，對于規范房地產市場秩序，維護交易安全，保護購房者的合法權益，可以起到一定的作用

如果房地產開發商擅自提高容積率，他們不僅要承擔行政責任，還要承擔違約責任

所謂“容積率”是指社區總建筑面積與土地面積的比例。對于開發商來說，容積率決定了地價成本在房屋中的比例，而對于居民來說，容積率直接關系到生活的舒適度。如果地積比率低，建筑密度通常較低。開發商可以用來收回資金的面積越少，居民就越舒適