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寧波
賣方欺詐或買方誤解
“案例”1998年3月，李與一家房地產開發公司簽訂了一份預售房屋合同。合同規定，房地產公司將已開發的濱海社區10棟2單元4樓東戶三室一廳住宅預售給李某，建筑面積約80.34平方米。每平方米售價3800元，房價約305292元。根據合同，李先生預付了10萬元。同年10月，房子建成后，李先生付清了余款，房地產公司將房子（包括一個建筑面積8.23平方米的棚屋）交付給了李先生。當李先生到房地產交易所領取房地產證時，他發現房地產證上記錄的建筑面積為72.11平方米，比預售合同少8.23平方米。因此，李先生以該房地產公司面積不足和欺詐為由向法院提起訴訟，要求該房地產公司將多付的8.23平方米的金額加倍。該平方米的房價為62548元。該房地產公司表示，棚屋面積應計入商品房面積，且該公司沒有欺詐行為。“審判”庭經審理認為，建設部頒布的《商品房銷售面積計算規則》和《公共建筑面積分配規則（試行）》（2000年修訂更新）明確規定，商品房按“套”或“單位”出售，商品房銷售面積為購房者購買的套或單元的建筑面積與分攤的建筑面積之和。國家經濟委員會基礎設施辦公室發布的《建筑面積計算規則》規定，如果建筑物的技術樓層超過2.2M，則應計算建筑面積。根據上述規定，李某購買的商品房建筑面積應包括棚屋建筑面積，房地產公司不存在欺詐行為。最終判決駁回了李的要求。《分析》關于如何計算商品房銷售面積，國家有關部委制定了一系列規定，業內人士可能熟悉，但普通購房者卻鮮有人知道。在買房時，李不知道所購房屋的建筑面積包括棚屋的建筑面積。首先，他不熟悉有關規定。其次，他沒有具體說明房屋的建筑面積是否包括與房地產公司簽訂的合同中的棚屋。李先生認為三房一客廳的建筑面積應該是80.34平方米，這屬于我的主要誤解，而不是房地產公司的欺詐行為。因此，以房地產公司欺詐為由，李請求法院命令他退還雙倍多收的房款，法院不予支持，只會敗訴。如果李認為出售對他來說不劃算，并且不想要房子，他可以以重大誤解為由請求法院取消拍賣行的銷售合同。由于合同是在《合同法》實施前成立的，其法律依據是《民法通則》第59條的規定。此外，行使撤銷權的期限必須在法案制定后一年內。“啟示”合同非常重要。在進行大額交易時，簽字人必須非常小心。李應在合同中明確相關規定或就房屋面積達成詳細協議。在發現問題后，應慎重選擇訴訟理念，以保護自己的合法權益。如果因重大誤解而簽訂了對您不利的合同，您應在知道取消原因后一年內，請求法院或仲裁機構予以變更或取消。相關法律依據見《合同法》第54條和第55條
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