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寧波
房屋租賃合同的終止
一般而言，房屋租賃合同的終止可分為以下三種情況：1。當事人在訴訟前協商解除房屋租賃合同的，協商確定的日期為房屋租賃合同解除日期；2.如果一方行使終止房屋租賃合同的權利，另一方提出異議提起訴訟，法院經審理認為行使終止房屋租賃合同的權利并非不當，終止房屋租賃合同通知的送達日期應為房屋租賃合同終止日期。如果一方行使終止房屋租賃合同的權利，另一方提出異議，法院認為該方無權終止房屋租賃合同，但雙方在訴訟中同意終止房屋租賃合同，可以在判決書或者調解書中約定終止日為房屋租賃合同終止日。房屋租賃合同終止時點是房屋租賃法律關系存在的重要判斷。《房屋租賃合同法》第93條和第94條規定了當事人有權終止房屋租賃合同的幾種情形，《房屋租賃合同法》第96條規定了房屋租賃合同的終止方式。在實踐中，當事人是否有權解除房屋租賃合同，房屋租賃合同是否已經解除，房屋租賃合同解除的時間點如何確定，往往存在不同的意見。當事人是否有權解除房屋租賃合同，可以根據《房屋租賃合同法》第九十三條、第九十四條及分則的特別規定進行判斷，此處未列明。房屋租賃合同是否解除，還可以通過當事人是否有權解除房屋租賃合同以及是否正確行使了解除房屋租賃合同的權利來審查。本條具體規定了確定房屋租賃合同終止時點的若干判斷依據?！蹲》孔赓U合同法》第96條第1款規定：“一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定要求解除房屋租賃合同的，應當通知對方。房屋租賃合同在通知到達另一方時終止。另一方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認房屋租賃合同終止的效力“因此，如果雙方對是否有權終止房屋租賃合同存在爭議，如果法院認為一方確實有權終止，終止權將在有權終止的一方的通知到達另一方時生效，房屋租賃合同終止。在本案中，由于房屋租賃合同的終止是一個存在的事實，法院可以在判決中作出推理，認定房屋租賃合同已經終止。如果從訴訟的法律關系來判斷，主要是房屋租賃合同的買賣關系，以房屋租賃合同的買賣糾紛為宜。我們傾向于第一種意見。因為優先購買權本身也包括買賣的內容，簡單的買賣房屋租賃合同糾紛不能體現優先購買權糾紛的特點。
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