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寧波
所有權保留、房屋缺陷和意外風險責任
房屋所有權保留買賣，是指出賣人將房屋交給買受人，但出賣人仍保留房屋所有權，只有受讓人支付全部價款或者履行一定義務時，房屋所有權才轉移的買賣合同。由于房屋所有權保留買賣與一般房屋買賣除分期付款外無本質區別，均屬于有償雙服務合同。因此，在房屋所有權保留買賣合同中，出賣人與一般房屋買賣的出賣人一樣，對權利瑕疵和質量瑕疵承擔責任。有關缺陷責任，請參閱（房屋銷售缺陷責任）。（1） 保留所有權房屋買賣中的意外風險責任。因為在這種房屋交易中，所有權轉移登記發生在房屋交付后，如果按照權屬原則確定房屋的意外風險責任，對出賣人顯然不公平。因此，一般認為，房屋毀損、滅失的意外風險責任在房屋交付時轉移。也就是說，出賣人將房屋交付給買受人后，應當由買受人承擔。當事人對房屋意外風險的責任有特別約定的，從其約定。（2） 有關依據中華人民共和國合同法[19990315]第一百一十一條（二）質量不符合約定的，按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受害人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、翻修、退貨等違約責任，根據標的物的性質和損失的大小，減少價款或者報酬。第一百二十二條當事人的違約行為侵犯對方人身、財產權益的，受害方有權選擇依照本法規定要求其承擔違約責任或者依照其他法律規定要求其承擔侵權責任。第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在交付前由出賣人承擔，交付后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使合同目的不能實現的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。第一百五十條出賣人對交付的標的物有義務保證第三人不得向買受人主張權利，但法律另有規定的除外。第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。第一百五十二條買受人有確鑿證據證明第三人可以對標的物主張權利的，可以中止支付相應價款，但出賣人提供適當擔保的除外。第一百五十五條出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求出賣人承擔違約責任。在此基礎上，本文對所有權保留買賣中房屋瑕疵的相關內容進行了梳理。可見，在房屋所有權保留買賣合同中，出賣人與一般房屋買賣的出賣人一樣，對權利瑕疵和質量瑕疵承擔責任。有關缺陷責任，請參閱（房屋銷售缺陷責任）。對于更多的問題，律師事務所提供專業的法律咨詢服務。
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