趙先生經營著一個家居品牌,在蘇州一家大型開發商開發的滬東商業廣場租了一家商鋪,租期10年。當時由于地理位置的關系,開發商給出了一年免租的優惠政策,而隨后的9年租金也相當優惠。劉先生準備入市經營時,接到開發商的通知,稱該商業廣場由另一客戶整體租用,不再租給劉先生,他也不同意劉先生的說法。劉先生別無選擇,只好將開發商告上法庭。按照單獨租用其他類似商鋪的計算,他索賠10年租賃期內租金差價損失1000余萬元。這個案子一路傳到了最高法院。法院原則上裁定支持該租金差價的主張,但認為劉先生并未實際租用其他商鋪,因此無法說明實際損失,并要求劉先生等實際損失發生后,再提起訴訟。
律師點評:如上所述,商業租賃的租賃期限長,金額大。對于這類大型商業項目的出租人,在確定租賃期限、租金和提前終止的違約責任時,必須注意未來格式調整和整體租售的可能性,并在合同條款中為自己留有余地,從而避免在發生類似情況時引發少量糾紛,導致租戶改造失敗或付出過高代價。以本案為例,根據法院認定的原則,承租人中途毀約后出租租金較高的商鋪的,完全有權要求賠償租金差額。考慮到十年的租期,計算出的租金差價將是出租人的巨大損失。對于承租人來說,一旦遇到這樣的問題,他應該善于用法律作為武器來保護自己的合法權益。如果出租人強行違約,出租人可以采取的措施包括:(1)拒絕遷出;(2)起訴出租人繼續履行租賃合同;(3)要求賠償違約金和實際經濟損失。在索賠經濟損失時,要注意法律支持是實際損失,而不是按照市場租金價格計算的理論損失。你知道嗎
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