簽訂商鋪?zhàn)赓U合同應(yīng)考慮哪些問題？

1。房屋和土地的使用必須確保房屋類型為商業(yè)，土地用途為非住宅，才能用作商鋪。否則，將面臨無法取得營業(yè)執(zhí)照和非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。為保證與房屋權(quán)利人或其他權(quán)利人簽訂合同。如果房屋內(nèi)已有租賃登記信息，新的租賃合同無法辦理登記手續(xù)，導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，這也將影響新承租人順利取得營業(yè)執(zhí)照。承租人無法查明的，可以委托律師到有關(guān)部門調(diào)查。在免租裝修期，免租裝修期往往出現(xiàn)在合同中。主要原因是承租人交房后需要裝修房屋，實(shí)際無法工作或經(jīng)營。在這種情況下，出租人同意在裝修期間不向承租人收取租金。然而，“免租裝修期”并不是一個(gè)法律明確界定的概念。因此，在簽訂租賃合同時(shí)，要明確約定免租裝修期的起止時(shí)間和應(yīng)支付的具體費(fèi)用。一般只免收租金，房屋實(shí)際使用中產(chǎn)生的水電費(fèi)按合同約定承擔(dān)。

3。租賃押金，俗稱“押金”，主要用來沖抵承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但尚未支付的費(fèi)用。由于商鋪的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)比較高，建議押金適當(dāng)提高，以免不夠支付上述費(fèi)用。此外，還應(yīng)特別注意承租人在租賃過程中不斷拖延支付相關(guān)費(fèi)用，押金扣除不夠的情況。合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)交“定金”的方案，即出租人每次用“定金”沖抵相關(guān)費(fèi)用時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)交“定金”。經(jīng)出租人通知后在一定期限內(nèi)補(bǔ)足的，出租人可以單方解除合同，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同中有這樣的約定，就可以有效懲罰承租人的“老賴”行為。根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)下列稅費(fèi)：

1），租金：營業(yè)稅和附加租金*5.55%房產(chǎn)稅*12%個(gè)人所得稅*20%（收入部分為租金扣除維修費(fèi)，維護(hù)費(fèi)用每次不超過800元）印花稅租金（總額）為0.1%（第一次納稅時(shí)一次性支付，按租賃期內(nèi)租金總額計(jì)算）。)土地使用稅按房屋地段每平方米征收，以征收機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。2） 轉(zhuǎn)租：營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%。實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅的繳納方式比較多樣化，而上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定的征收標(biāo)準(zhǔn)。不同地區(qū)可能有不同的采集方法。具體情況，可在簽訂店鋪合同前咨詢實(shí)際收款網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。上述納稅人雖為出租人或轉(zhuǎn)租人，但具體稅額承擔(dān)人可在租賃合同中約定。此時(shí)，出租人和承租人都應(yīng)該意識(shí)到商鋪?zhàn)赓U的稅額相對(duì)較高。他們應(yīng)該仔細(xì)考慮長期的稅收調(diào)整和增加成本，然后商定具體的承擔(dān)者。他們不應(yīng)該由某些機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)征稅我對(duì)稅率感到困惑。營業(yè)執(zhí)照出租商鋪的目的是進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的首要條件是依法取得營業(yè)執(zhí)照。因此，在簽訂時(shí)，要圍繞營業(yè)執(zhí)照設(shè)置很多條款，主要涉及以下幾個(gè)方面：

1）原租賃登記信息沒有注銷，導(dǎo)致新的租賃合同沒有注銷；（2）營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)在商鋪登記，但未注銷或轉(zhuǎn)讓工商登記信息，致使新的營業(yè)執(zhí)照不能在同一商鋪再次登記；（3）房屋類型不是商品房，因此無法開展商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，導(dǎo)致無法登記營業(yè)執(zhí)照；（4）涉及的特殊經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）需經(jīng)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢驗(yàn)合格，取得公安許可證、衛(wèi)生許可證等證件，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5） 出租人資料不足，無法辦理營業(yè)執(zhí)照登記。對(duì)于上述第一條、第二條、第三條、第五條所述情形，可以在合同中設(shè)定為出租人的義務(wù)，并給予出租人合理的寬限期。超過一定期限仍不能排除的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第四條規(guī)定的情形，可以設(shè)定為無責(zé)任解除合同，以保證承租人在無法取得營業(yè)執(zhí)照的情況下可以無責(zé)任解除合同。為了保證裝修的順利進(jìn)行，保護(hù)裝修的利益，在合同中要注意幾個(gè)問題：

1），明確約定出租人是否同意承租人裝修商鋪，如有裝修圖紙或平面圖是否需要征得出租人的同意特別改建或者建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)明確約定，并且廣告的位置和店面招聘也可以明確約定。2） 違約責(zé)任不僅僅是違約金，因?yàn)檫`約金往往等于定金，而且數(shù)額不高，這往往低于承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當(dāng)約定，在這種情況下，出租人除承擔(dān)違約金外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承租人的裝修損失。租賃期滿后，應(yīng)當(dāng)明確裝修、加建的處理方法。

7。由于商鋪經(jīng)營的特殊性，水、電、電話線可能有特殊需求，這些公共資源的供給會(huì)受到各種因素的影響。建議在租商鋪之前，首先要考察商鋪是否能滿足使用需求，如果不能滿足，就要確定如何處理擴(kuò)建或增量，以及處理擴(kuò)建或增量的費(fèi)用，并在合同中提供資料，如合同對(duì)有關(guān)內(nèi)容有明確規(guī)定，不能滿足正常需求的，承租人有權(quán)解除合同。本登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1）登記不影響合同本身的效力。即使沒有記錄，合同在符合生效條件時(shí)仍然有效；（2）已登記的案件對(duì)第三人具有法律效力。例如，出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人，一個(gè)已辦理租賃登記，另一個(gè)未辦理租賃登記的，房屋應(yīng)當(dāng)出租給辦理租賃登記的承租人，出租人應(yīng)當(dāng)向未辦理租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議到商鋪所在的房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記。此外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，都要求租賃合同必須登記。商鋪市場“二房東”、“三房東”多，其中存在轉(zhuǎn)租問題。眾所周知的“轉(zhuǎn)租”實(shí)際上包括法律規(guī)定的“轉(zhuǎn)租”和“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”兩種變更方式。根據(jù)法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指業(yè)主與原承租人之間建立租賃關(guān)系，“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指新承租人代替原承租人與出租人（業(yè)主）之間建立租賃關(guān)系。在這兩種形式中，我們需要注意以下幾個(gè)問題：

1）。轉(zhuǎn)租必須獲得出租人的書面同意。同樣，在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，也需要征得出租人的同意，才能終止原租賃合同，集中精力履行租賃合同。（2） 原承租人經(jīng)常向新承租人索賠，主要是裝修損失等，這不是合法承租人要承擔(dān)的法定費(fèi)用，但法律并沒有明文禁止。因此，只要雙方當(dāng)時(shí)達(dá)成一致，也會(huì)受到法律的保護(hù)。建議承租人在支付費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮分批支付與轉(zhuǎn)租或租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)誤環(huán)節(jié)相結(jié)合，以降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并將成功取得營業(yè)執(zhí)照視為退還或注銷費(fèi)用的情形。鑒于商鋪?zhàn)赓U合同涉及問題多、金額大，建議認(rèn)真簽訂，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員