案例a企業主要從事工業廠房租賃業務。2009年，固定資產1800萬元的標準廠房租賃給B企業，B企業從事醫療用品生產。取得廠房后，按照制藥行業GMP標準對廠房進行改造，改造費用500萬元。租賃期滿后，乙方負責拆除重建部分，恢復廠房原貌。假設a企業預計廠房租賃業務的投資回收期為8年，原值1800萬元的廠房年租金為225萬元（1800△8）。本案只分析了房產稅，沒有考慮其他稅種。會計處理為（單位：萬元，下同）：

<1。a企業收到的租金借方：銀行存款225貸方：主營業務收入—租賃收入225。B企業支付租入固定資產的改造費用借方：長期待攤費用-租入固定資產的改造費用500貸方：銀行存款500，等）225

貸款：銀行存款225

稅務處理：A企業應就租金收入繳納27萬元（225×12%）的房產稅。

在這種情況下，B企業對租賃房地產改造形成的房產，支出500萬元，是否繳納房地產稅？如何繳納房地產稅？納稅人是a企業還是B企業？對此，筆者認為，首先要解決兩個問題：一是租賃房地產改造形成的財產是否符合征收房地產稅的條件；二是房地產改造支出中租金形成的財產的產權性質。

租賃物業裝修支出形成的物業是否符合征收房產稅的條件？

房產稅暫行條例第三條規定，房產稅按照房產原值的殘值減去10%-30%計算繳納。房產出租的，以房產租賃收入為房產稅的計稅基礎。根據《條例》第三條的規定，房產稅的計征方式可根據不同的使用者分為自用和他用。自用按房產原值減去10%-30%的殘值計算繳納；其他用途按房產租金收入計算繳納。但是，根據《條例》第二條的規定，無論該房地產用于誰，房產稅均由產權人繳納。

那么，如何以房地產原值為基礎確定和認定房地產稅的征稅對象“房地產”，財政部、國家稅務總局《關于不動產稅和車船使用稅若干業務問題的解釋和規定》（財稅地稅字[1987]003號）規定，“不動產”是以房屋形式存在的財產。房屋是指有屋頂和圍護結構（兩側有墻或柱）的場所，可以遮風擋雨，供人們生產、工作、學習、娛樂、生活或儲存物資。獨立于房屋的建筑物不是不動產。財稅地字[1987]003號文件特別強調，房地產原值應當包括與房屋不可分割的各種附屬設備或者一般不單獨計算的配套設施。《國家稅務總局關于進一步明確住房附屬設備及配套設施征收房地產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）進一步明確了住房附屬設備及配套設施征收房地產稅有關問題。財稅地字[1987]003號文件第二條明確了對房屋附屬設備及配套設施征收房地產稅的有關問題。隨著社會經濟的發展和住宅功能的提高，出現了一些新的設備和設施，需要加以澄清。經研究，現將有關問題通知如下：一、為維護和增加房屋的使用功能或者使房屋達到設計要求，房屋的給排水、采暖、消防、中央空調等一切附屬設備和配套設施，不能隨意移動、以房屋為載體的電力、智能建筑設備，無論是否單獨入賬入賬計入計入房產原值的會計科目，都應當使用，征收房產稅。二是更換房屋附屬設備和配套設施，在價值計入房屋原值時，可以扣除原相應設備設施的價值；對附屬設備及配套設施中易損壞、需要經常更換的部分，續期后不計入房屋原值。根據上述文件的規定，可以看出，無論如何按照房地產原值計算房地產稅，只要是與房屋分不開的原有建設或改造費用，維護和增加房屋的使用功能或者使房屋達到設計要求，不能以房屋為載體隨意移動的，應當計入房地產原值計算房地產稅。本案中，B企業租用a企業廠房后，以原廠房為主體，根據生產經營需要進行改造。費用雖符合“為維護和增加房屋的使用功能或使房屋達到設計要求，不得以房屋為載體隨意移動的給排水、采暖、消防等一切輔助設備和配套設施，中央空調等電氣及智能建筑設備應計入房地產原值，無論是否單獨入賬入賬。而a企業作為房地產稅的納稅人，是以房地產租金為基礎計算繳納房地產稅的。房地產原值是否增加，不影響a企業房地產稅的計稅基礎。B企業改造費用形成的財產不符合對a企業征收房產稅的條件，不予征收房產稅。產權是指對財產的所有權，是經濟所有權的法律表現形式，包括對財產的所有權、占有、控制、使用、收益和處分。根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規定，財產所有權是指所有權人依法占有、使用、取得和處分其財產的權利。顯然，a企業是租賃物的權利人，享有上述權利。那么，B企業租賃后改造支出形成的財產是否享有上述權利，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規定，非財產所有人在他人財產上加附，財產所有人同意加附，并對如何加附提出了建議約定返還的，按約定處理；未經約定和協商可以拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以轉給產權人；給產權人造成損失的，應當承擔賠償責任。可見，a企業只擁有租賃物業的所有權，對B企業租賃后的改造費用形成的物業不享有任何權利。根據《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由房產所有人繳納，房產所有人是納稅人。因此，a企業對B企業的改造費用不承擔納稅義務。

房地產稅的征稅對象是房地產。雖然它屬于房產稅的范疇，但它只對房地產征稅，而不是對所有的房產征稅。B企業對租賃物進行改造支出形成的財產，是以出租人擁有的財產為基礎的，但對B企業來說，只是改造財產，不是完整財產。同樣，B企業只享有產權，不享有不動產權利。因此，根據稅法規定，B企業改造費用形成的財產不屬于房地產稅的征稅對象，B企業不必承擔房地產稅的義務