2001年10月，某貿易有限公司（以下簡稱a公司）與市某科技咨詢有限公司（以下簡稱B公司）簽訂房屋租賃合同。內容如下：a公司近500平方米的商鋪租給B公司，租賃期限為三年，從2001年11月1日至2004年10月31日，租金25萬元/年，先付后用；租金后用；a公司負責公司正常的水電供應租住的房子，由B公司每月支付水電費。一方不履行合同的，另一方有權提前解除合同，違約方應一次性向對方支付違約金10萬元。合同經公證處公證。a公司租賃時未取得房屋所有權證，但租賃后取得。房屋租賃未經房管部門登記。2003年2月，a公司將B公司起訴至法院，稱B公司第二年未支付租金，拖欠水電費，故要求解除房屋租賃合同，并支付所欠租金及違約金。

本案是一起房屋租賃合同糾紛，涉及不動產權利登記、合同生效要件、公證效力等諸多法律問題。筆者擬對此進行初步分析。《城市房地產管理法》第五十二條規定，“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為”，因此，只有房屋所有權才是出租房屋的法律主體。但是沒有產權證的業主嗎？筆者認為，不取得房屋所有權證并不意味著就不是業主，因為從不動產登記發證法律制度的發展來看，登記發證是為了公示產權，而沒有房產證的產權也擋不住第三者有產權證的一方，無產權證的產權歸屬不影響業主。因此，所有權人和所有權證書持有人的概念是不一樣的。在房屋建造過程中，業主尚未成為業主，而房屋竣工后，業主只有在一定時期后才能成為房屋所有權證的持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會資源的利用效率，違背了市場經濟鼓勵交易的原則。《合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。其中，出租人不限于業主。應當說，任何人對標的物享有合法使用權，原則上都可以視為出租人，有權將標的物轉讓給他人。此外，《合同法》第五十一條規定：“無權處分他人財產的人經債權人追認取得處分權或者無權處分人訂立合同的，合同應當有效。《合同法》第二百二十八條還規定：“承租人因第三人主張不能使用或者不能從租賃物中受益的，承租人可以主張減少租金或者不支付租金。”這從另一個側面說明，出租人是租賃物的所有人還是使用人都不例外不影響租賃合同的效力。以他人財產出租的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務將租賃物交付承租人使用。出租人未將標的物交付承租人使用的，應當承擔不履行債務的責任；出租人將標的物交付承租人使用的，承租人仍應當支付租金，不得對抗租賃物不屬于出租人的事實。出租人出租他人財產的，對標的物所有人構成侵權或者不當得利，應當承擔侵權民事責任或者向標的物所有人或者合法使用人返還不當得利的義務。租賃物的所有人或者合法使用人要求承租人返還標的物的，承租人不得因承租人與承租人沒有租賃關系而拒絕，承租人只能就由此造成的損失向出租人索賠。當然，承租人沒有義務向租賃物的所有人或使用人支付租金或承擔侵權責任。可見，即使是《合同法》也沒有規定出租他人房屋的無效性，房屋所有權也不存在爭議。只是因為時間問題，房子暫時沒有取得產權證，沒有無效的理由。因此，無產權證出租房屋既不違法，也不違背公共利益，不能無效。至于1995年5月9日建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，未取得房屋所有權證的房屋，依法不得出租，不能作為合同無效的理由。合同是否有效，只能依據法律、行政法規的明確規定來判斷。建設部令不是國家法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據。你知道嗎