如何處理承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合？

我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后租賃抵押物的，租賃關(guān)系不與登記的抵押權(quán)相抵觸。”由于抵押權(quán)設(shè)定在租賃物上，租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響。因此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，如果抵押權(quán)人想通過(guò)抵押取得抵押物，抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就會(huì)發(fā)生沖突。那么，抵押權(quán)與租賃權(quán)重疊時(shí)，如何協(xié)調(diào)兩者之間的沖突呢？從表面上看，抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是以債權(quán)為主的租賃權(quán)。因此，抵押權(quán)具有優(yōu)先權(quán)。不可否認(rèn)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)源于租賃權(quán)。沒(méi)有租賃權(quán)就沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有其獨(dú)立的功能和保護(hù)目的。法律設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了保護(hù)承租人取得租賃物所有權(quán)的機(jī)會(huì)。抵押權(quán)人要取得抵押物，必須在承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下才能取得，因此優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。另一方面，抵押權(quán)只是優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先權(quán)在于抵押物的價(jià)值，而不是抵押物的所有權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只有在符合合同條件時(shí)才能行使。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不影響抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，即承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不妨礙抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)房屋擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)抵押方面采取登記主義，只有登記才能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。據(jù)此，登記抵押可以對(duì)抗設(shè)定的租賃權(quán)，而未登記抵押不能對(duì)抗設(shè)定的租賃權(quán)。具體地說(shuō)，登記的抵押可以對(duì)抗租賃關(guān)系。已登記的抵押房地產(chǎn)出租的，不適用買(mǎi)賣(mài)不違反租賃的規(guī)定，即租賃關(guān)系不與已登記的抵押權(quán)相抵觸。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，買(mǎi)受人可能因?qū)?biāo)的物承擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，致使售價(jià)不足以清償有擔(dān)保債權(quán)，抵押權(quán)人甚至有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。因此，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則租賃權(quán)就不存在，因此優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就不能產(chǎn)生，抵押權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間不存在沖突。未登記的抵押權(quán)不得侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行登記成立原則，未經(jīng)登記不生效。因此，如果抵押物沒(méi)有登記，抵押權(quán)就不存在，只有承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在，本案不存在競(jìng)合問(wèn)題。

以上知識(shí)是小編對(duì)“如何處理承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合”問(wèn)題的回答，如何處理承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合，主要是抵押合同或租賃合同。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎